Títulos Públicos

[pg55555]

Ojo con una cosa q difiero mucho. El departamento se amortiza y si no pasara nada en el mercado inmobiliario por X anios debería valer menos USD, y no más. Lo q pasa es q en los ultimos años (desde 2001 a la fecha) siempre fue aumentando el precio en USD de los inmuebles. Pero esto TAMPOCO es para siempre. Los "desarrollistas" siempre venden el verso de q el ladrillo siempre sube, y no es necesariamente correcto esto. Pasa con cualquier activo y los ciclos inmobiliarios son mas largos. El mejor ejemplo es el caso de deptos en USA en las hipotecas subprime (7 años despues y con la mayor recuperacion de la historia no volvieron a su valor) y el caso de los inmuebles en Japn q hace decadas q estan estancados o Europa q hace como 10 años q no sube....

Como dije antes, esa es tu opinión (y posiblemente la de muchos otros) pero NO ES UNA VERDAD REVELADA, es solo una opinión.
Hay otros (entre los cuales me cuento) que creen que en el largo plazo las propiedades van a subir de precio. Por supuesto puedo estar equivocado. Y aún estando en lo cierto, la pregunta sería "cuanto"...

Respecto a tu ejemplo de las hipotéticas subprime de USA, esa burbuja fue, en gran parte, generada por tasas de interes muy bajas que fomentaron un sobreendeudamiento. Quel te crees que puede pasar con el precio de las propiedades si en Argentina se desarrolla un mercado hipotecario de largo plazo? Los precios hoy son de compradores que pueden pagar de contado.

[Egon]

Bueno che, no lo se todo

En teoria deberia subir el dolar billete ( en $$ ) y de esa forma aumentaria el valor del bono ( en este caso AY24 ) MMM

Quiero pasar verdes fisicos a bonos, cambiandolos por sopes obtengo menos que por paridad

SOLO QUERIA UNA OPINION

PAPU, si el verde sube los bonos van a acompañar. El AY24 y DICA tienen rentas interesantes, que hoy no las tenes con el billete debajo del colchon. Yo tengo DICA y solo los compre con $$ nunca cambie verdes pr comprar bonos en $. Ahora lo que estoy haciendo es comprar AA17, prefiero eso antes que comprar billete, ya que por lo menos algun interes ( renta) le voy a sacar, y si sube el verde el bono acompañara. Es como si compraras verdes con $ que estan en un PF que cobraras en el 2017 y mientras tanto cobraras el 7% de renta en dolares y con la ultima todos los verdes juntos.
Espero te sirva, es mi mirada que puede estar equivocada.

[juanpablomj]

Hablando de USA(reglamentaciones en construcción que hacen al tiempo obsoleta la vivienda(no en todos lados)) en NY no se da esto que indicás. En Europa(ciudades capitales) hablamos de precios de de u$s5000 + uSs20000 por M2; Santiago de Chile; Montevideo; San Pablo; Rio todas con precios mayores en M2 que la CABA.

Ok estamos de acuerdo, pero ahi influyen otras variables q acá no... Tasa de interés 0 para creditos hipotecarios e ingresos de U$S30000 per capita.... Si suponemos que vamos a tener una tasa de interes 0, y ese nivel de ingreso en el país equiparable dentro de los proximos 20 años te puedo asegurar q comprando cualquier activo Argentino vas a ganar... Pero ahi ya entramos en el punto de la "especulacion y supuestos", que no tenemos la certeza q se de.... Insisto en una cosa, si piensan en Inmuebles piensen en cocheras... Que va a aumentar mas rapido la cantidad de autos en circulacion o la cantidad de habitantes? Si hacen los numeros incluso tiene mas renta, se amortiza menos y ningun inquilino te va a joder porque "se rayo" je....Sintesis: a mi no me convence lo inmobiliario a estos precios... Además tenes nula liquidez casi, un par de malas cosechas y malos precios de comoditties y no podrias venderlo ni a la mitad del precio. Que porcentaje de la poblacion tiene ese monto en cash en usd para comprarlo? Extremadamente bajo. El unico justificativo q le veo es por el tema de dinero en negro que busca colocacion.

[dakade]

Una consulta puntual por favor

De que depende la variacion del valor en dolares ( paridad) de los bonos ? ? ej ay24
Queria cambiar verdes bajo colchon por AY24 via paridad, pero observo que obtengo un 10 % menos de bonos ( necesito 11 lucas verdes para llevarme 10k AY24) o sea que el rendimiento de esos 11k U$ no sera de un 8,75 % anual, sino MENOR

Bueno, gracias por evacuar esta consulta si alguno puede hacerlo

Más allá que es la TIR, podría decirse porque es lo más barato que alguien quiere vender y lo más caro que otro quiere comprar.

[PAPU07]

Mensajes: 16044
Registrado: Jue Dic 21, 2006 11:05 am

Bueno che, no lo se todo

En teoria deberia subir el dolar billete ( en $$ ) y de esa forma aumentaria el valor del bono ( en este caso AY24 ) MMM

Quiero pasar verdes fisicos a bonos, cambiandolos por sopes obtengo menos que por paridad

SOLO QUERIA UNA OPINION

[dakade]

Ojo con una cosa q difiero mucho. El departamento se amortiza y si no pasara nada en el mercado inmobiliario por X anios debería valer menos USD, y no más. Lo q pasa es q en los ultimos años (desde 2001 a la fecha) siempre fue aumentando el precio en USD de los inmuebles. Pero esto TAMPOCO es para siempre. Los "desarrollistas" siempre venden el verso de q el ladrillo siempre sube, y no es necesariamente correcto esto. Pasa con cualquier activo y los ciclos inmobiliarios son mas largos. El mejor ejemplo es el caso de deptos en USA en las hipotecas subprime (7 años despues y con la mayor recuperacion de la historia no volvieron a su valor) y el caso de los inmuebles en Japn q hace decadas q estan estancados o Europa q hace como 10 años q no sube....

Hablando de USA(reglamentaciones en construcción que hacen al tiempo obsoleta la vivienda(no en todos lados)) en NY no se da esto que indicás. En Europa(ciudades capitales) hablamos de precios de de u$s5000 + uSs20000 por M2; Santiago de Chile; Montevideo; San Pablo; Rio todas con precios mayores en M2 que la CABA.

[Black_Raven]

Una consulta puntual por favor

De que depende la variacion del valor en dolares ( paridad) de los bonos ? ? ej ay24
Queria cambiar verdes bajo colchon por AY24 via paridad, pero observo que obtengo un 10 % menos de bonos ( necesito 11 lucas verdes para llevarme 10k AY24) o sea que el rendimiento de esos 11k U$ no sera de un 8,75 % anual, sino MENOR

Bueno, gracias por evacuar esta consulta si alguno puede hacerlo

Mensajes: 16044
Registrado: Jue Dic 21, 2006 11:05 am

[juanpablomj]

El último parrafo me parece completamente equivocado: comparar una alquiler con las Lebacs es equivalente a comparar la renta de los DICA con la Lebac sin tener en cuenta el valor del activo subyacente (dolar vs Pesos)

Creo que el enfoque de los que critican la inversión en departamentos para renta se estan equivocando en el analisis:
- La renta del departamento es baja porque se estima que el activo subyacente va a mantener su valor (o sea, en el largo plazo va a subir su valor en dólares). O sea, en el año 2033 vas a poder comprar el mismo departamenteo con el valor del capital que estas considerando? posiblemente no, vas a necesitar más dólares.
- La renta de los bonos dolarizados Argentinos es relativamente alta porque existe el riesgo de no pago / refinanciación, frente a otros bonos
- La renta de las Lebacs es alta porque existe un alto riesgo de que a su vencimiento la cotización del dólar haya subido y no puedas comprar los mismos dólares que cuando invertiste en las Lebacs

Yo soy un gran creyente en la curva de riesgo / rendimiento : a menor riesgo menor rendimiento, mayor rendimiento implica mayor riesgo. Y la veo en acción cada día. Por supuesto cada individuo tiene una percepción diferente de los riesgos, que es lo que hace que exista un mercado: el que vende creee que hace negocio, el que compra tambien!.

Ojo con una cosa q difiero mucho. El departamento se amortiza y si no pasara nada en el mercado inmobiliario por X anios debería valer menos USD, y no más. Lo q pasa es q en los ultimos años (desde 2001 a la fecha) siempre fue aumentando el precio en USD de los inmuebles. Pero esto TAMPOCO es para siempre. Los "desarrollistas" siempre venden el verso de q el ladrillo siempre sube, y no es necesariamente correcto esto. Pasa con cualquier activo y los ciclos inmobiliarios son mas largos. El mejor ejemplo es el caso de deptos en USA en las hipotecas subprime (7 años despues y con la mayor recuperacion de la historia no volvieron a su valor) y el caso de los inmuebles en Japn q hace decadas q estan estancados o Europa q hace como 10 años q no sube....

[PAPU07]

Una consulta puntual por favor

De que depende la variacion del valor en dolares ( paridad) de los bonos ? ? ej ay24
Queria cambiar verdes bajo colchon por AY24 via paridad, pero observo que obtengo un 10 % menos de bonos ( necesito 11 lucas verdes para llevarme 10k AY24) o sea que el rendimiento de esos 11k U$ no sera de un 8,75 % anual, sino MENOR

Bueno, gracias por evacuar esta consulta si alguno puede hacerlo

[dakade]

aparte esos nuevos muchos no tienen instalacion de gas, es todo electrico, anafe, estan locos, lo que que le va a venir de luz al que alquila, no metan la plata en esos nuevos, y ni hablar si tienen piletas climatizadas, aparte de los curros de la administracion, el portero y la pu** madre que los pario!

Lo nuevo es muy difícil que sea de calidad. Los edificios de entre 20 y 35 años para mi son los ideales.
La zona es muy fundamental.

[pg55555]

Personalmente: si vendiera un activo con tan poco riesgo como una casa/depto, lo pondria en el tramo corto de la curva de USD q vas a tener un riesgo parecido y mayor rentabilidad. Si vas para atras en la curva, como el DICA, más alla q es un riesgo "medido" tenes más rentabilidad porque tenes más riesgo, es Argentina no nos olvidemos... Sin embargo NUNCA compraría un depto con las rentabilidades actuales, a lo sumo cocheras parecen menos lio/menos amortizacion/mas rentabilidad. Un depto 150000 USD, te da 12000 pesos de alquiler como locura (siempre y cuando lo puedas alquilar rapido, cosa q no es tan facil como te quieren vender los "desarrolistas"). Ese mismo monto hoy en Lebac (no te hablo de ningun invento raro) te da 64350 pesos.... 6 veces más.....

El último parrafo me parece completamente equivocado: comparar una alquiler con las Lebacs es equivalente a comparar la renta de los DICA con la Lebac sin tener en cuenta el valor del activo subyacente (dolar vs Pesos)

Creo que el enfoque de los que critican la inversión en departamentos para renta se estan equivocando en el analisis:
- La renta del departamento es baja porque se estima que el activo subyacente va a mantener su valor (o sea, en el largo plazo va a subir su valor en dólares). O sea, en el año 2033 vas a poder comprar el mismo departamenteo con el valor del capital que estas considerando? posiblemente no, vas a necesitar más dólares.
- La renta de los bonos dolarizados Argentinos es relativamente alta porque existe el riesgo de no pago / refinanciación, frente a otros bonos
- La renta de las Lebacs es alta porque existe un alto riesgo de que a su vencimiento la cotización del dólar haya subido y no puedas comprar los mismos dólares que cuando invertiste en las Lebacs

Yo soy un gran creyente en la curva de riesgo / rendimiento : a menor riesgo menor rendimiento, mayor rendimiento implica mayor riesgo. Y la veo en acción cada día. Por supuesto cada individuo tiene una percepción diferente de los riesgos, que es lo que hace que exista un mercado: el que vende creee que hace negocio, el que compra tambien!.

[resero]

aparte esos nuevos muchos no tienen instalacion de gas, es todo electrico, anafe, estan locos, lo que que le va a venir de luz al que alquila, no metan la plata en esos nuevos, y ni hablar si tienen piletas climatizadas, aparte de los curros de la administracion, el portero y la pu** madre que los pario!

[hernan1974]

NEO si andas por ahi chiflame que encontre algo para tarjeta de credito que por ahi sirve

[dakade]

Este es un caso real que me toca de cerca. Mi cuñado alquiló un depto. y yo soy el garante. Tres ambientes. Expensas: 7000 pesos !!! El paga 3500 el resto el propietario. El alquiler es 5200 pesos. Ergo al propietario le quedan 1700, menos 500 para la inmobiliaria, neto 1200 por mes.
No es negocio para nadie, ni el inquilino ni el propietario. Y si lo pone en venta no se lo compra nadie con esas expensas.

Otro caso real(propio) otro depto en alquiler. El inquilino paga ABL, AYSA, EXPENSAS(salvo que sean arreglos del edificio)LUZ, GAS. Solo tengo que pagar BBPP. Además en este caso lo pagué 45mil(son 25mts) en Recoleta, hoy en el mismo edificio no se consiguen por menos de 65mil

[resero]

las propiedades estan carisimas, no conviene comprare propiedad ahora. si compran con la idea de alquilar no compren esos nuevos que es una mentira lo que piden, compren algo que no tenga expensas, usado, un arreglo de baño, de cocina,que una venecita alla, que una ceramica aca, una lajita San Luis donde esta la estufa y con poco lo realzan, pero ahora no es momento.