Aleboto escribió:lestat, en el caso de Israel, la palanca es menor a la totalidad del valor. Es mas, creo que lei un analisis tuyo diciendo que la suma de los market cap de las empresas del holding es mayor a la deuda. Ni hablar si venden Clal al valor libros, en lugar de su market cap.
Si mirás el valor de mercado de las subsidiarias sí es positivo por unos U$S 500 M. Pero si mirás el valor de libros proporcional, es prácticamente cero. O sea, para aumentar el valor de libros deberían vender algo por mercado pero no lo hacen y/o el controlador no los deja. Clal ya está cotizando a un 80% del valor de libros, siendo la única que cotiza por abajo.
Cristian5432 escribió:Hola Lestat,
En el caso de IRCP, la tasa de retorno de los negocios actuales la tendrías en el 9% aprox (tasa de descuento utilizada) considerando el crecimiento estimado y la exactitud de los flujos. Desconozco los % de ocupación considerados para proyectar.
El tema es que las ampliaciones de ABL (10% en curso) + POLO DOT + Caballito + proyecto Nobleza no están contemplados en ese V/L teorico por ningún DCF. Ahí también tenes un Call importante.
Buen punto eso de que el aumento de ABL no está contemplado en el DCF. Pero también acordate que ajustaron la tasa en algún momento, según la baja del riesgo país, y no sabemos bien a cuánto. ¿Vos decís que sigue en el 9% aprox pero descontando que, por cada m^2 actual van a crecer al 3%? Eso sería un 6% de descuento o un poco menos. Puede ser que entre estas dos cosas se esté arañando un 10% de ROE... nada mal para IRCP.
Cristian5432 escribió:
En cuanto al resto de los negocios, la deuda neta de IRSA/CRESUD está en los USD 600M, mas que apalancamiento para comprar IRCP la considero el financiamiento externo necesario para sostener el resto de la estructura de activos: Campos + Capital de trabajo Agro + Oficinas + Hoteles + Reservas de tierra. El valor actual de esos activos es bastante mayor a la deuda, ya que se adquirieron a precios bastante mas bajos que los actuales. Pensemos que las 70 Hectareas donde se pretende levantar Solares se pagaron USD20M, en un terreno que hoy día sin siquiera la aprobación debe valer 15 veces mas. Ni hablemos de la revalorización automatica del terreno una vez aprobado el proyecto (sin siquiera poner un solo ladrillo)
Israel es para mi la apuesta del grupo hacia el futuro. Con empresas apalancadas pero con activos bastante mas grandes que la pata argentina. PBC controla 1.100.000 m2 de edificios, centros comerciales y oficinas en varios paises. Mas del doble que IRSA. LA venta de CLAL barre de un plumazo con la deuda neta de la controlante del grupo. Las subsidiarias estan refinanciadas a tasas del 5% en moneda local, con economia en crecimiento y resultados operativos crecientes.
Sobre la pata Arg, ¿las oficinas no son de IRCP? Después, el activo que más está creciendo en relación a su valor de libros casi seguro que es el BHIP. Esperemos que en los balances del grupo esté anotado al valor de libros proporcional de los balances del BHIP... ¿Alguna idea sobre dónde buscar esto, a cuánto lo anotaron? Porque en Israel no hacen eso de trasladar el valor de libros de una subsidiaria al valor de libros de la controlante...
También está la parte internacional, con el Lipstick hasta donde yo ví con patrimonio neto negativo pero con generación de caja positiva y ahora con una condonación de deuda. El Condor Hospitality trust no lo llegué a mirar en detalle, pero también parece otra cosa complicada.
En cuanto a Israel, tenés la deuda de IDB que se cancelaría con la venta de Clal a valor libros. Pero también está la deuda de DIC, y la deuda de las subsidiarias, y básicamente los activos están calzados con los pasivos y eso es todo, salvo que mires el valor de mercado. La deuda es al 5% en moneda local pero ajustada por inflación. Está bien que ahora no hay inflación en Israel, inclusive hubo deflación recientemente, pero a la larga es un riesgo. Coincido que es una apuesta a futuro, pero el plazo es muy largo y el riesgo es alto también.
En fin, veremos cómo se da la situación de Solares en el corto plazo, y a partir de allí, según qué pase, habrá que afinar el lápiz para vez si el ROE a nivel del grupo alcanza el 10% o no. Depende de qué esté efectivamente anotado como valor de libros.