CTIO Consultatio S.A.

[elushi]

si claro, para mi lo que le da valor a esta empresa es el potencial de expansión, con la liquidez y capacidad de endeudamiento que tiene puede hacer varios proyectos grandes a la vez. El limite viene por encontrar el proyecto en si que x la restricción de la plata o los clientes. Y todo esto no esta metido en el precio de hoy.

concuerdo 100%
la clave de CTIO es el modelo de negocio y la eleccion de proyectos mas que la rotacion. y financieramente esta mejor imposible (por esto es que sigo pensando que dudaria un ADR pronto)
el crecimiento que tuvo esta empresa desde Catalinas hasta hoy es terrible. te saca de todo calculo posible porque...es logico pensar que no tendra el mismo ritmo de expansion dentro de 10 años sino seria una locura

[ramonramiro]

Ahi va el archivo para los que se engancharon en el tema

Algunas consideraciones y supuestos:
La hoja de datos titulada 02 2017 es la que tiene el calculo con el que arribo al numero de ingresos netos a valor presente por 100 mn / año (datos de remaining sales provenientes del ultimo brochure de la empresa)
Los cash flows tienen en cuenta la inflacion (esto es porque todo el modelo junto con el wacc lo tiene en cuenta, si no no seria necesario)
Supuse que para 2019 venden lo que queda de Miami
Supuse un ingreso neto de 120 mn para Puerto Madero finalizando 2022
Perdon por la falta de cosmetica del archivo

Punto y aparte para lo de la discusion del wacc: entre en una encrucijada, o una duda mejor dicho. por un lado un costo de equity de entre 7% y 8% parece razonable segun los calculos, sin embargo, la empresa se financia muchisimo de los anticipos de clientes, y eso es costo de deuda a tasa 0, con lo que bajaria muchisimo el costo de capital (wacc). no de casualidad las empresas en la industria de las desarrolladoras de real estate son unas de las que mas bajo costo de capital tienen (la mayoria se financian del mismo dinero de los compradores)

muy bueno, gran data. Che una pregunta boluda, pero no lo veo. No te falto poner el ultimo flujo como una perpetuidad??

[Einlazer84]

este es quizas el mas dificil de calcular siendo que hace muchos años que CTIO no hace torres en argentina y ademas sabemos poco y nada del proyecto. anunciaron insumiria unos 120 mn y usando la estadistica que CTIO vende por el doble de la inversion, estariamos en 120 mn de retorno antes de impuestos.
el m2 no para de subir en la zona, por lo que tranquilamente, y con todas las letras, tranquilamente podria estar manejando los numeros de ventas que pusiste vos.
el plazo..mas o menos estimamos parecido, cerca de 2021 o 2022 (tambien aplicando los plazos de construccion de CTIO). en el caso argy los plazos de construccion son mas rapidos me parece, hay menos burocracia. asi que bien podria ser 2021...tendremos mejor estimativo cuando arranque la obra.
gracias y saludos

Se olvidan que el Paseo del Bajo va a disparar los M2 de Puerto Madero, va a haber bosques, parques, osea va a ser una zona de millonarios.

[elushi]

Puerto Madero: Tenemos el 80% del proyecto. De acá al 2021 deberíamos vender aprox por U$S 400 MM con un costo de U$S 200 -siendo conservadores-. Por lo tanto nos correspondería un resultado ajustado a nuestra participación de U$S 160 millones

este es quizas el mas dificil de calcular siendo que hace muchos años que CTIO no hace torres en argentina y ademas sabemos poco y nada del proyecto. anunciaron insumiria unos 120 mn y usando la estadistica que CTIO vende por el doble de la inversion, estariamos en 120 mn de retorno antes de impuestos.
el m2 no para de subir en la zona, por lo que tranquilamente, y con todas las letras, tranquilamente podria estar manejando los numeros de ventas que pusiste vos.
el plazo..mas o menos estimamos parecido, cerca de 2021 o 2022 (tambien aplicando los plazos de construccion de CTIO). en el caso argy los plazos de construccion son mas rapidos me parece, hay menos burocracia. asi que bien podria ser 2021...tendremos mejor estimativo cuando arranque la obra.
gracias y saludos

[Einlazer84]

por si Eduardito, "no esta enterado"... ...aca le pasamos la circular y la escritura del remate de mañana... no se si va a quedar con la ultima oferta pero me extrañaría que no este presente alguien de la firma por allí...

circular.pdf

escritura.pdf

lastima que no se transmite en vivo...

Yo mañana voy a ir a la zona a hacer el informe TOPOgráfico

El mejor especialista en Topos y Topografía esta acá.

[Einlazer84]

ya habiendo comprado el lote de faena hay que ver siquiera si estan interesados en licitar por algun terreno mas en la zona...

Estan Obligados a presentarse, Puerto Madero se vende solo y a un metro cuadrado por las nubes, no presentarse es un crimen y una falta grave al mundo del Real State.

Es como que mañana todas las bailarinas de Tinelli te tiren onda y vos justo estes soltero sin compromiso y no les des atención a ninguna.

No presentarse CTIO a un terreno en Puerto Madero es una falta tan grave como esa.

[ramonramiro]

no. tambien es supuesta. es un promedio entre lo que rinde una Lete (3%) y un bono corto de bajo riesgo como la mayoria de los bonar mas liquidos (entre 3% y 5%). cuanto mas baja consideren esta tasa mas baja el wacc y por lo tanto mas sube el EV final
el risk-free rate es la tasa menos riesgosa a la que puede acceder el inversor. y el market rate no es siempre constante y mucho menos en argentina. todo es subjetivo jaja

me encanta que se copen con estas cosas aunque repito...no es necesario calcular todo esto para saber que CTIO esta subvaluada...aunque en cierta manera si, porque el P/E te dice si estan pagando bien lo qe gano en el pasado...no lo que va a ganar en el futuro. por supuesto, muy poco predecible, aunque no tan impredecible en esta empresa si uno se toma el trabajo de evaluar el flujo de ventas y margenes de los proyectos y te das cuenta como repiten el modelo de negocio

si claro, para mi lo que le da valor a esta empresa es el potencial de expansión, con la liquidez y capacidad de endeudamiento que tiene puede hacer varios proyectos grandes a la vez. El limite viene por encontrar el proyecto en si que x la restricción de la plata o los clientes. Y todo esto no esta metido en el precio de hoy.

[Einlazer84]

Muy bueno el laburo de elushi! Felicitaciones por el aporte de calidad.

Agrego un poco de detalle en función a los números del archivo, como para que tengamos presente de lo que estamos hablando.

Nordelta: Tenemos el 50% del proyecto. De acá al 2032 quedan ventas por U$S 1.058 MM y una inversión de U$S 361 MM. O sea un resultado de US$ 697 MM (ajustado por nuestra participación serían U$S 348,5 MM)

Las Garzas: Tenemos el 45% del proyecto. De acá al 2025 quedan ventas por U$S 106 MM y una inversión de U$S 18 MM. O sea un resultado de U$S 88 MM (ajustado por nuestra participación serían U$S 39,6 MM)

Puerto Madero: Tenemos el 80% del proyecto. De acá al 2021 deberíamos vender aprox por U$S 400 MM con un costo de U$S 200 -siendo conservadores-. Por lo tanto nos correspondería un resultado ajustado a nuestra participación de U$S 160 millones

Key Biscaine: Ya está casi todo vendido. Restan apenas U$S 7,7 MM de resultados.

Bal Harbour: Tenemos indirectamente el 37% del proyecto. Restan ventas por U$S 341 MM con una inversión de U$S 97 MM. O sea un resultado de U$S 244 MM (ajustado a nuestra participación serían U$S 90 MM).

Puertos: Tenemos el 100% del proyecto. De acá al 2040 deberíamos tener ventas por U$S 1.324 MM y una inversión de U$S 344. O sea un resultado de U$S 700 MM

La suma de todo esto nos da que solo con los proyectos en marcha tenemos resultados asegurados por U$S 1.420 MM (cuando el Mkt Cap actual es de U$S 1.100 MM).

Eso sumado a ingresos anuales de 5 millones de dólares en alquileres y a los nuevos proyectos por venir.

Estamos hablando de que en el peor de los casos, vamos a cobrar un 140% de lo que invertimos producto de nuestros desarrollos vigentes. Todo lo nuevo que se sume viene de yapa.

Encima la mayoría de los proyectos se financian con anticipos de clientes, por lo que la rentabilidad suele ser mayor. Tenemos ventas aseguradas por U$S 2.360 millones (ajustadas por nuestra participación), por lo que podríamos obtener resultados cercanos a los U$S 2.000 MM.

Estos resultados están garantizados solamente con el stock actual de negocios en marcha. Cada nuevo proyecto que se sume, se suma a lo anterior. Si logramos quedarnos con Tiro Federal o Catalinas podríamos sumar otros U$S 200/300 MM. Lo mismo si logramos armar otro proyecto en EEUU.

Como debe ser siempre tengo que poner mi cuota de pesimismo.

Pero esos son resultados SIN contar el impuesto a las ganancias, sobre ese resultado tenes que sacarle el Impuesto a las Ganancias y también el % de comisiones y gastos de comercialización y mantenimiento hasta que se venden.

Y no sé si esta la venta de inmuebles de Real Estate alcanzadas por Ingresos Brutos, de ser así también hay que restarle IIBB.

[elushi]

yo pensaba...este que numeros esta mirando!!?? y no habia visto que salio la presentacion corporativa de mayo!! jaja
ahora voy y me actualizo los numeros nuevos de remaining profits en el archivo mio porque los cash flows los calcule en base a numeros de febrero

gracias

[rodick1986]

Muy bueno el laburo de elushi! Felicitaciones por el aporte de calidad.

Agrego un poco de detalle en función a los números del archivo, como para que tengamos presente de lo que estamos hablando.

Nordelta: Tenemos el 50% del proyecto. De acá al 2032 quedan ventas por U$S 1.058 MM y una inversión de U$S 361 MM. O sea un resultado de US$ 697 MM (ajustado por nuestra participación serían U$S 348,5 MM)

Las Garzas: Tenemos el 45% del proyecto. De acá al 2025 quedan ventas por U$S 106 MM y una inversión de U$S 18 MM. O sea un resultado de U$S 88 MM (ajustado por nuestra participación serían U$S 39,6 MM)

Puerto Madero: Tenemos el 80% del proyecto. De acá al 2021 deberíamos vender aprox por U$S 400 MM con un costo de U$S 200 -siendo conservadores-. Por lo tanto nos correspondería un resultado ajustado a nuestra participación de U$S 160 millones

Key Biscaine: Ya está casi todo vendido. Restan apenas U$S 7,7 MM de resultados.

Bal Harbour: Tenemos indirectamente el 37% del proyecto. Restan ventas por U$S 341 MM con una inversión de U$S 97 MM. O sea un resultado de U$S 244 MM (ajustado a nuestra participación serían U$S 90 MM).

Puertos: Tenemos el 100% del proyecto. De acá al 2040 deberíamos tener ventas por U$S 1.324 MM y una inversión de U$S 344. O sea un resultado de U$S 700 MM

La suma de todo esto nos da que solo con los proyectos en marcha tenemos resultados asegurados por U$S 1.420 MM (cuando el Mkt Cap actual es de U$S 1.100 MM).

Eso sumado a ingresos anuales de 5 millones de dólares en alquileres y a los nuevos proyectos por venir.

Estamos hablando de que en el peor de los casos, vamos a cobrar un 140% de lo que invertimos producto de nuestros desarrollos vigentes. Todo lo nuevo que se sume viene de yapa.

Encima la mayoría de los proyectos se financian con anticipos de clientes, por lo que la rentabilidad suele ser mayor. Tenemos ventas aseguradas por U$S 2.360 millones (ajustadas por nuestra participación), por lo que podríamos obtener resultados cercanos a los U$S 2.000 MM.

Estos resultados están garantizados solamente con el stock actual de negocios en marcha. Cada nuevo proyecto que se sume, se suma a lo anterior. Si logramos quedarnos con Tiro Federal o Catalinas podríamos sumar otros U$S 200/300 MM. Lo mismo si logramos armar otro proyecto en EEUU.

[elushi]

ya habiendo comprado el lote de faena hay que ver siquiera si estan interesados en licitar por algun terreno mas en la zona...

[REVANCHERO]

por si Eduardito, "no esta enterado"... ...aca le pasamos la circular y la escritura del remate de mañana... no se si va a quedar con la ultima oferta pero me extrañaría que no este presente alguien de la firma por allí...

circular.pdf

(1.84 MiB) Descargado 45 veces

escritura.pdf

(2.48 MiB) Descargado 28 veces

lastima que no se transmite en vivo...

[elushi]

dude en colgar el archivo porque despues salen algunos "analistas" de blogs y, peor, brokers supuestamente serios, a vender humo apropiados del trabajo de foristas de rava y otros barrios...los he visto asi que creanme que esto es real. pero dsps pense...mientras sirva para manijear para arriba la empresa porque no???

[elushi]

Con respecto al riesgo país, yo pensé que el mismo se calculaba como la diferencia entre el YTM de un bono de (por ejemplo) 10 años de Argentina - la YTM de un bono de USA de 10 años. Los de acá rinden 6% aprox no? Los de allá ni idea.

Muy buen laburo.

Gracias sosa. Es bueno este ida y vuelta porque fue por tu comentario que me puse a investigar mas en el calculo del wacc, que no era tan simple como parecia.

el risk-free rate para el CAPM es la tasa menos riesgosa a la que el inversor puede acceder en su mercado. en usa esta estandarizada la 10-yr pero algunos usan inclusive la de 5 años. aca bien podria ser una lete o un bono corto. y el market rate es lo que le pedis al mercado como minimo. generalmente se usa un 10%

[elushi]

Ahi va el archivo para los que se engancharon en el tema

Algunas consideraciones y supuestos:
La hoja de datos titulada 02 2017 es la que tiene el calculo con el que arribo al numero de ingresos netos a valor presente por 100 mn / año (datos de remaining sales provenientes del ultimo brochure de la empresa)
Los cash flows tienen en cuenta la inflacion (esto es porque todo el modelo junto con el wacc lo tiene en cuenta, si no no seria necesario)
Supuse que para 2019 venden lo que queda de Miami
Supuse un ingreso neto de 120 mn para Puerto Madero finalizando 2022
Perdon por la falta de cosmetica del archivo

Punto y aparte para lo de la discusion del wacc: entre en una encrucijada, o una duda mejor dicho. por un lado un costo de equity de entre 7% y 8% parece razonable segun los calculos, sin embargo, la empresa se financia muchisimo de los anticipos de clientes, y eso es costo de deuda a tasa 0, con lo que bajaria muchisimo el costo de capital (wacc). no de casualidad las empresas en la industria de las desarrolladoras de real estate son unas de las que mas bajo costo de capital tienen (la mayoria se financian del mismo dinero de los compradores)