Igualmente el concepto de TIR aplica la "reinversión de fondos", porque descuenta todos los flujos a la misma tasa. Es decir, si la TIR es del 10% significa que estás reinvirtiendo todo a esa tasa promedio (da lo mismo cobrar 100 hoy que 110 en un año). Por eso pifiarle las fechas de pago te distorsiona mucho la tasa.
Si vos no pensases reinvertir los fondos, el cálculo sería más de carnicero: flujo total dividido pago inicial (rendimiento directo) y eso lo dividís por la cantidad de años (rendimiento directo anual).