lestat escribió:Puede que sea mayor al 10% por efecto de inflación... yo tampoco soy contador, pero el que me respondió que era 6,5% sí lo era. Me suena razonable que se descuente de impuestos, porque la otra empresa (Camsa) también paga ganancias. En el caso de una empresa cotizante, las negociaciones entre partes relacionadas estarán seguramente reguladas por la CNV...
Igual no la sigamos por acá, que justamente no tenemos ese problema. Si compramos por acá, es porque por algún motivo nos convence más comprar IRSA directamente que a través de Cresud, por el motivo que fuera. El punto importante es que en la valuación que uno haga, hay que descontar algún porcentaje de la participación de Cresud en IRSA que puede ser entre el 6,5% y el 12-15% o más, siguiendo el razonamiento de Incrédulo. Inclusive tomando el 6,5%, a precios de hoy la pata agrícola ya no sale "gratis" y faltan posiblemente varios trimestres para que se anote alguna ganancia por ese lado.
En cuanto a IRSA y la pata Israelí, estoy de a adentrándome en los detalles de los balances. Los negocios en Argentina son muy estables, e incluso las peores unidades de negocios (los hoteles) tienen ganancias positivas, después de deducir todos los costos. Me gustaría poder estimar las ganancias recurrentes, pero me falta bastante. Muy aproximadamente me parece que son U$S 140 palos, que nos daría un PER de 10 solo con la pata Argentina. Tengo que afinar mucho el lápiz acá, y si alguno quiere intentarlo podemos compartir un excel, por ejemplo.
A ese PER (recurrente) para estimar, habría que sumarle el crecimiento en metros que está adquiriendo con todas las obras. Sin Solares pareciera que crece un 5% anual. En cuánto a la gran zanahoria del enorme crecimiento que puede venir con Solares... ya veremos, no se puede decir mucho. Es interesante leer toda la historia de rezonificación de San Martín en el balance de IRSA. Fue un proceso muy largo también, y los frutos ya se verán dentro de los próximos ejercicios...
A la parte Israelí le falta para estar saneada por completo. El EBITDA es muy importante, pero no sé cuánto se va año a año en pagos de intereses. Me parece que todavía es mucho, y que falta que siga rolleando deuda a tasas cada vez más bajas y que venda algunos activos para desapalancarse un poco, cosa de lograr tener ganancias recurrentes. Una buena pregunta sería qué tasa necesitaría para estar breakeven en el resultado neto sin venta de activos... en un mundo de tasas todavía muy bajas, una empresa Israelí que gana operativamente debería poder conseguir la tasa que sea.
A cresud, ademas del fee del managment, al porcentaje que tiene en Irsa hay que hacerle un descuento adicional por holding, o por mayor complejidad. Pero comparto que por aca es mejor hablar de los proyectos de Irsa.
Un PER de 10, con ingresos tan estables, y ademas con varios calls, como son la aprobacion de solares y caballito, ademas del saneamiento de IDB, me parece muy barato. Ademas de que la tasa de retorno del proyecto de San Martin me parece que va a ser muy elevada. Me da la impresion de que el modelo de negocios es parecido al que utilizo Consultatio con Oceana Bal Harbour. Copio una parte de un informe de Bienvista sobre la tasa de rentabilidad que obtuvo:
"Oceana Bal Harbour tuvo un costo total de 681 millones de dólares. Su valuación de venta total es de aprox USD1252 millones. Es decir que el proyecto representaría una ganancia de USD 571 millones de dólares. Ahora agreguemos a la ecuación que Ctio habría aportado de su propio capital solo USD 85 millones. ¿Como financió entonces el proyecto?. A finales de 2012 compro el terreno por USD 220 millones. De los cuales Ctio abonó USD 85, los USD 135 restantes, fueron por a través de un crédito hipotecario con el banco HSBC (sacado de la memoria anual de 2012). Comenzó la construcción en octubre de 2013, en esa epoca ya contaba con poco mas de 30 millones de dolares de preventas, que utilizó para financiar el proyecto (dato de memoria anual de 2013). Luego en el 2014, aumento la linea de credito que tenia con el HSBC por USD 197 millones (ascendiendo la deuda total a USD 332 + intereses). El resto lo financio las pre ventas a clientes. Es decir que solo arriesgando esa pequeña suma de su capital (USD 85 millones) , logro obtener un retorno de USD 571 millones. Es decir un 671% (sin descontar los intereses del préstamo hipotecario) en 3 años que tardo en construirse el proyecto. Lo que equivale 223% anual en dolares, haciendo cuentas simplificadas y a grandes rasgos."
http://bienvista.blogspot.com.ar/2017/0 ... ciona.html
Sera muy loco pensar que en San Martin puedan obtener una rentabilidad parecida?
