Foro de Rava Bursátil

lestat escribió:Genial, che. Tengo papeles muy similares, y también, yo no tengo más de 7 u 8. También algo de renta fija de corto plazo.

En este topic de IRSA se viene compartiendo muy buena información, a mi entender. Había amenazado con escribir una nota inglés para SeekingAlpha cuando juntara suficientes datos, pero habrá que ver cuándo tengo tiempo. Por ahora poco y nada.

Comento un poco sobre lo que yo registré y/o me quedó pendiente de mirar mejor.

- IRCP
Además de las propiedades que generan ingresos (Shoppings, oficinas) valuados según DCF a cierta tasa (que tengo que revisar, daba 6-7%), están los proyectos de construcción (San Martín, unas torres en Uruguay), que no sé cómo estarán valuados, y que márgenes tendrán, más las ampliaciones. Después hay un gran pasivo por impuestos a las ganancias diferidos, que vienen de la revaluación de los shoppings, que básicamente nunca se va a pagar. Si nos olvidamos de ese impuesto diferido, tendríamos un "valor de libros tangible", y la cotización actual está en linea con ese valor. Sería esperable que ese valor creciera al 6-7% por la parte de la generación de ingresos, más el márgen anual de los proyectos de construcción que puede llegar a ser mayor, y las ampliaciones.

- IRSA
Va a cambiar bastante con el próximo balance, porque vendió participación en IRCP y aumentó en Israel. Los principales activos son:
* Lipstick (cashflow positivo pero contablemente pierde)
* Condor Hospitality Trust (?)
* Hoteles. No ganan casi nada. Sería interesante remontarse a ver cuál fue el último año que ganaron mucho (me imagino algún año con dólar muy alto)
* BHIP. De lo que más trae ingresos en función de su valor de libros, posiblemente.
* Israel. Las subsidiarias vienen bien, pero hay mucha deuda a nivel del holding.
* Reserva de tierras: Solares, Caballito, historia conocida.

IRSA también suma la deuda propia (U$S 350 M), más gastos administrativos propios. Esto último supongo que estará en algún estado de resultados separado.

El primer arbitraje que debería ser interesante lograr demostrar es por qué conviene más IRSA que IRCP. Está el argumento de "te llevás gratis X activos", pero si son activos que pierden plata, no sirve mucho que digamos, o si es un call por un único proyecto tampoco me gusta demasiado. Yo creo que las ganancias del BHIP por sí solas deben cubrir el costo financiero de la deuda propia de IRSA. En Israel más o menos sale hecho a nivel de holding, contando los pagos de la deuda y gran parte de los gastos administrativos. Las reservas de tierras se pueden valorizar por los cambios en el código de construcción, pero mínimamente también por la inflación. En el Lipstick y el Condor debe ganar plata, pero no lo refleja en los balances.

En definitiva, pareciera que IRSA es un vehículo que tiene IRCP + reserva de tierras y una serie de calls que podrían generar importantes ingresos en el futuro, y ciertos activos que brindan cobertura frente al riesgo local. Pero no me parece muy fácil demostrar que "IRSA gana más plata que IRCP" en la situación actual. Me parece que por eso su cotización no se despega demasiado de la de su participación en IRCP.

Vamos por Condor (NASDAQ:CDOR, http://condorhospitality.com/), que es una REIT (real estate investment trust). En general, las REIT son fideicomisos que compran apalancados propiedades y cobran las rentas. Estos vehículos suelen pagar buenos dividendos en forma frecuente, producto de las cobranzas de los alquileres. Y suelen ser inversiones conservadoras.
CDOR se dedicaba antes a comprar hoteles chotos o medios (se llamaba diferente antes, creo que se empezó a llamar Condor cuando entró IRSA). En 2008 quedaron para atrás por la crisis y estaban sobre apalancados. Como es típico de IRSA, entran cuando hay problemas de deuda y situaciones de turnaround (Israel, BHIP, Condor, Lipstick). Entraron, cambiaron la estrategia (ahora compran hoteles de más categoría), fueron vendiendo activos no claves, capitalizaron la empresa y parece que ahora les está yendo bien. Entiendo que no hace mucho se listaron en el NYSE.

Te dejo 2 artículos de seeking alpha. En paricular el de "buying-condor-..." es bueno.
https://seekingalpha.com/article/407777 ... round-reit
https://seekingalpha.com/article/406343 ... res-income

El market es de USD117.96M, el grupo tenía al 30/6/17 el 28,5% a través de Real State Strategies --> http://www.irsa.com.ar/irsa-inversores- ... cional.php
Es decir, al TC de 18 debería sumar AR$605M. El ratio que usas de P/B es de 1,141.
Adjunto va el 10-Q. Vas a ver que es un negocio que el net income es chiquito o negativo, pero da bastante cash. Principalmente, porque las depreciaciones de esos importantes.

Comentario sobre el IIGG diferido de IRCP: no estoy 100% de acuerdo. Es verdad que no van a vender los shopping en el corto plazo. El IIGG diferido surje como consecuencia de la ganancia "contable" de la revaluación de propiedades. A medida que se vendan las propiedades, ese impuesto se va a tener que ir pagando. Incluso, ese impuesto debería bajar también si se venden acciones de IRCP.

Salir del negocio bancario y los shopping sería algo que personalmente, yo vería con buenos ojos. Te vas ganando!
No creo que hayan hecho un gran trabajo en el turnoround de BHIP, y siendo abogado del diablo, quizás es porque ellos no tenían control del mismo.

Financiero escribió:Está bueno ese método. Y dale, compartamos notas sobre análisis de balance...si podemos economizar el research y tener ideas diferentes, es win-win.

En este momento estoy igual que vos, busqué cubrirme de la devaluación porque veia al peso muy barato pero no quería quedar del todo afuera en argentina porque creo que la baja de impuestos va a ser buena para algunas empresas.

En general, invierto en empresas baratas (valo, erar, intr, tran y cres local y de afuera en vale, aapl y OGZD) y aprovecho algunas oportunidades con derivados lanzando o comprando si veo que tengo mucho margen de seguridad. Pero soy más "concentrador" que "diversificador". Cada loco con su filosofía

Genial, che. Tengo papeles muy similares, y también, yo no tengo más de 7 u 8. También algo de renta fija de corto plazo.

En este topic de IRSA se viene compartiendo muy buena información, a mi entender. Había amenazado con escribir una nota inglés para SeekingAlpha cuando juntara suficientes datos, pero habrá que ver cuándo tengo tiempo. Por ahora poco y nada.

Comento un poco sobre lo que yo registré y/o me quedó pendiente de mirar mejor.

- IRCP
Además de las propiedades que generan ingresos (Shoppings, oficinas) valuados según DCF a cierta tasa (que tengo que revisar, daba 6-7%), están los proyectos de construcción (San Martín, unas torres en Uruguay), que no sé cómo estarán valuados, y que márgenes tendrán, más las ampliaciones. Después hay un gran pasivo por impuestos a las ganancias diferidos, que vienen de la revaluación de los shoppings, que básicamente nunca se va a pagar. Si nos olvidamos de ese impuesto diferido, tendríamos un "valor de libros tangible", y la cotización actual está en linea con ese valor. Sería esperable que ese valor creciera al 6-7% por la parte de la generación de ingresos, más el márgen anual de los proyectos de construcción que puede llegar a ser mayor, y las ampliaciones.

- IRSA
Va a cambiar bastante con el próximo balance, porque vendió participación en IRCP y aumentó en Israel. Los principales activos son:
* Lipstick (cashflow positivo pero contablemente pierde)
* Condor Hospitality Trust (?)
* Hoteles. No ganan casi nada. Sería interesante remontarse a ver cuál fue el último año que ganaron mucho (me imagino algún año con dólar muy alto)
* BHIP. De lo que más trae ingresos en función de su valor de libros, posiblemente.
* Israel. Las subsidiarias vienen bien, pero hay mucha deuda a nivel del holding.
* Reserva de tierras: Solares, Caballito, historia conocida.

IRSA también suma la deuda propia (U$S 350 M), más gastos administrativos propios. Esto último supongo que estará en algún estado de resultados separado.

El primer arbitraje que debería ser interesante lograr demostrar es por qué conviene más IRSA que IRCP. Está el argumento de "te llevás gratis X activos", pero si son activos que pierden plata, no sirve mucho que digamos, o si es un call por un único proyecto tampoco me gusta demasiado. Yo creo que las ganancias del BHIP por sí solas deben cubrir el costo financiero de la deuda propia de IRSA. En Israel más o menos sale hecho a nivel de holding, contando los pagos de la deuda y gran parte de los gastos administrativos. Las reservas de tierras se pueden valorizar por los cambios en el código de construcción, pero mínimamente también por la inflación. En el Lipstick y el Condor debe ganar plata, pero no lo refleja en los balances.

En definitiva, pareciera que IRSA es un vehículo que tiene IRCP + reserva de tierras y una serie de calls que podrían generar importantes ingresos en el futuro, y ciertos activos que brindan cobertura frente al riesgo local. Pero no me parece muy fácil demostrar que "IRSA gana más plata que IRCP" en la situación actual. Me parece que por eso su cotización no se despega demasiado de la de su participación en IRCP.

lestat escribió:Interesante tu método de mirar el market cap de los componentes. Creo que es difícil porque no todos cotizan. Que recuerde, faltaría FyO donde recientemente vendió un cierto %, y por ende creo que, a este valor de mercado, la participación de Cresud se podría valuar en unos 15 palos verdes. Después, no sé si no te faltarán otras como el frigorífico o lo que mencionás de CADO, etc, donde no hay referencias a valores de mercado.

Yo miro la relación con el valor de libros. IRSA está a P/B = 1,14 y Cresud tiene P/B=1,1. Además, intento ver qué hay anotado en ese valor de libros, y cuánto puede llegar a aumentar, estimando las ganancias de cada segmento.

Las propiedades de IRSA están valuadas en los libros según un flujo de fondos descontado (la tasa había arrancado en 9,5% pero descontando un crecimiento del 3% en las propiedades actuales, pero luego bajó un poco). Hay algunas cositas que están subvaluadas en los balances de IRSA como el Lipstick (anotado a un valor negativo) Israel creo que está anotado según los balances de IDB en unos U$S 200 M, etc. Esperemos que el BHIP esté efectivamente anotado a valor de libros. Pero ponele que se compensa una cosa con la otra, y nos creemos el BV de IRSA.

Para ver el "precio" de la parte separada de Cresud, yo considero el Market Cap Cresud - Book Value de IRSA (esto último descontado por el fee del management menos impuestos). Según a qué tasa descontás lo que viene de IRSA, me quedan los "precios" de Cresud en
- 15%... $4.000M
- 10% ... $3.200M
- 6,5% ... $2.600M

Incluso tomando la máxima penalización por CAMSA, lo que se "paga" por la pata agro no llega a U$S 230 M.

Y acá, según como se prefiera, se puede valuar la pata agro por "NAV", donde hay que usar la valuación de Deloitte para las tierras, también hay que sumar (tal vez) los activos biológicos, ponerle un valor al frigorífico, etc. A mí me dio unos U$S 385.

Sin embargo, a mí en lo personal el NAV no me dice mucho. Me parece preferible intentar estimar las ganancias de la pata agrícola. Yo analicé 10 años del EBITDA por segmento, y, en promedio, me dio U$S 11 M. Esto incluye las pérdidas recurrentes del frigorífico, muchos años de pérdidas en las operaciones de granos, y algunos años con buena venta de campos. Ahora la cosa puede haber cambiado con las retenciones (es difícil juzgar, todavía hay pocos datos), y, lo que estoy esperando, que se de vuelta el frigorífico. Pero me parece que una estimación conservadora, basada en los números del año pasado y este primer Q, el campo que ya se vendió para el 4Q, etc, es un EBITDA de U$S 40 M. Menos un costo financiero de U$S 9M, estaríamos en 7,5 años de PER.

Obvio esto es muy con los dedos. Tanto el PER como el P/B de IRSA son ligeramente más altos. Igual, en ambos casos son de lo más bajo del mercado local.

Para decidir entre las dos, para mí depende de la cartera de cada uno. Yo prefiero también, basarme más en la idea de distribuir riesgo. Como tengo un porcentaje no despreciable de cartera haciendo tasa, prefiero que todas las acciones que tengo me cubran bien de una devaluación. Y Cresud me cubre mejor que IRSA, creo que no hay dudas.

Si vas a estar analizando los balances, vamos intercambiando datos. Yo lentamente sigo juntando...

Está bueno ese método. Y dale, compartamos notas sobre análisis de balance...si podemos economizar el research y tener ideas diferentes, es win-win.

En este momento estoy igual que vos, busqué cubrirme de la devaluación porque veia al peso muy barato pero no quería quedar del todo afuera en argentina porque creo que la baja de impuestos va a ser buena para algunas empresas.

En general, invierto en empresas baratas (valo, erar, intr, tran y cres local y de afuera en vale, aapl y OGZD) y aprovecho algunas oportunidades con derivados lanzando o comprando si veo que tengo mucho margen de seguridad. Pero soy más "concentrador" que "diversificador". Cada loco con su filosofía

Financiero escribió:Sigo dando vueltas con el desarbitraje entre IRSA y CRES, revisé los números y ya no estoy tan seguro de que CRES conviene por encima de IRSA...

De los EECC individuales de CRES a Sep-17, veo que tiene deuda por AR$5,771M. El WC (activo corriente - pasivo corriente) salen casi en 0 y tiene AR$639M de activos biológicos. Ignoro todo esto menos la deuda. Considerando que los 2 activos principales son Brasilagro (AGRO3, de la bolsa de Brasil) e IRSA; que CRES es dueño del 43,29% y 63,76%, respectivamente; y que el market cap es de AR$3,823M y AR$29,830M (de acuerdo bolsar a recién y google para el TC con brasil y market cap de AGRO 3); entonces:
Market cap Cres= AR$18,259M
Market cap componentes de CRES=AR$14,904M (AR$29,830M x 0,6376 IRSA + R$713,39M x 5,36 TC $/AR$ x 0,4329 AGRO3 al TC 5,36 - AR$5,771M de deuda en CRES a nivel consolidado).
Des-arbitraje (conviene ir a IRSA + AGRO3 en forma individual) por AR$3,355M

En este análisis no considera el 50% de CRESCA (el 50% restante es de CADO y es casi todos los activos de CADO) ni varios otros negocios, pero no se si llegan a ese valor (p.e. el 50% de CADO es AR$526M).

Primero quiero entender si hay desarbitraje CRES-IRSA, para luego analizar si hay desarbitraje IRSA-IRCP-BHIP-DIC-etc..

@oudine2/lestat: me olvidé de algo?

Interesante tu método de mirar el market cap de los componentes. Creo que es difícil porque no todos cotizan. Que recuerde, faltaría FyO donde recientemente vendió un cierto %, y por ende creo que, a este valor de mercado, la participación de Cresud se podría valuar en unos 15 palos verdes. Después, no sé si no te faltarán otras como el frigorífico o lo que mencionás de CADO, etc, donde no hay referencias a valores de mercado.

Yo miro la relación con el valor de libros. IRSA está a P/B = 1,14 y Cresud tiene P/B=1,1. Además, intento ver qué hay anotado en ese valor de libros, y cuánto puede llegar a aumentar, estimando las ganancias de cada segmento.

Las propiedades de IRSA están valuadas en los libros según un flujo de fondos descontado (la tasa había arrancado en 9,5% pero descontando un crecimiento del 3% en las propiedades actuales, pero luego bajó un poco). Hay algunas cositas que están subvaluadas en los balances de IRSA como el Lipstick (anotado a un valor negativo) Israel creo que está anotado según los balances de IDB en unos U$S 200 M, etc. Esperemos que el BHIP esté efectivamente anotado a valor de libros. Pero ponele que se compensa una cosa con la otra, y nos creemos el BV de IRSA.

Para ver el "precio" de la parte separada de Cresud, yo considero el Market Cap Cresud - Book Value de IRSA (esto último descontado por el fee del management menos impuestos). Según a qué tasa descontás lo que viene de IRSA, me quedan los "precios" de Cresud en
- 15%... $4.000M
- 10% ... $3.200M
- 6,5% ... $2.600M

Incluso tomando la máxima penalización por CAMSA, lo que se "paga" por la pata agro no llega a U$S 230 M.

Y acá, según como se prefiera, se puede valuar la pata agro por "NAV", donde hay que usar la valuación de Deloitte para las tierras, también hay que sumar (tal vez) los activos biológicos, ponerle un valor al frigorífico, etc. A mí me dio unos U$S 385.

Sin embargo, a mí en lo personal el NAV no me dice mucho. Me parece preferible intentar estimar las ganancias de la pata agrícola. Yo analicé 10 años del EBITDA por segmento, y, en promedio, me dio U$S 11 M. Esto incluye las pérdidas recurrentes del frigorífico, muchos años de pérdidas en las operaciones de granos, y algunos años con buena venta de campos. Ahora la cosa puede haber cambiado con las retenciones (es difícil juzgar, todavía hay pocos datos), y, lo que estoy esperando, que se de vuelta el frigorífico. Pero me parece que una estimación conservadora, basada en los números del año pasado y este primer Q, el campo que ya se vendió para el 4Q, etc, es un EBITDA de U$S 40 M. Menos un costo financiero de U$S 9M, estaríamos en 7,5 años de PER.

Obvio esto es muy con los dedos. Tanto el PER como el P/B de IRSA son ligeramente más altos. Igual, en ambos casos son de lo más bajo del mercado local.

Para decidir entre las dos, para mí depende de la cartera de cada uno. Yo prefiero también, basarme más en la idea de distribuir riesgo. Como tengo un porcentaje no despreciable de cartera haciendo tasa, prefiero que todas las acciones que tengo me cubran bien de una devaluación. Y Cresud me cubre mejor que IRSA, creo que no hay dudas.

Si vas a estar analizando los balances, vamos intercambiando datos. Yo lentamente sigo juntando...

Sigo dando vueltas con el desarbitraje entre IRSA y CRES, revisé los números y ya no estoy tan seguro de que CRES conviene por encima de IRSA...

De los EECC individuales de CRES a Sep-17, veo que tiene deuda por AR$5,771M. El WC (activo corriente - pasivo corriente) salen casi en 0 y tiene AR$639M de activos biológicos. Ignoro todo esto menos la deuda. Considerando que los 2 activos principales son Brasilagro (AGRO3, de la bolsa de Brasil) e IRSA; que CRES es dueño del 43,29% y 63,76%, respectivamente; y que el market cap es de AR$3,823M y AR$29,830M (de acuerdo bolsar a recién y google para el TC con brasil y market cap de AGRO 3); entonces:
Market cap Cres= AR$18,259M
Market cap componentes de CRES=AR$14,904M (AR$29,830M x 0,6376 IRSA + R$713,39M x 5,36 TC $/AR$ x 0,4329 AGRO3 al TC 5,36 - AR$5,771M de deuda en CRES a nivel consolidado).
Des-arbitraje (conviene ir a IRSA + AGRO3 en forma individual) por AR$3,355M

En este análisis no considera el 50% de CRESCA (el 50% restante es de CADO y es casi todos los activos de CADO) ni varios otros negocios, pero no se si llegan a ese valor (p.e. el 50% de CADO es AR$526M).

Primero quiero entender si hay desarbitraje CRES-IRSA, para luego analizar si hay desarbitraje IRSA-IRCP-BHIP-DIC-etc..

@oudine2/lestat: me olvidé de algo?

lobo escribió:vamos DYCASA .... con la obra pública

La están matando, y con CCL volando. En algún momento ajustará

Parece (pa re ce) que ahí va. por grafo de 4 hs, podría llegar a los usd 32

martin1624 escribió:sumale dycasa por favor!

vamos DYCASA .... con la obra pública

lobo escribió:en el programa radial fm milenium EQUIPO BULAT .... un analista invitado recomienda las empresas de la construcción por ser las que quedaron a valores más baratos ...retrasadas CTIO - CAPU - IRSA ...

sumale dycasa por favor!

gran volúmen ayer en USA tanto de CRESY IRS e IRCP

en el programa radial fm milenium EQUIPO BULAT .... un analista invitado recomienda las empresas de la construcción por ser las que quedaron a valores más baratos ...retrasadas CTIO - CAPU - IRSA ...

Tenes razón, me confundió la nota 1 del EECC de IRSA. Tiene una llamada (i) que es similar para BHSA y para CLAL. No lo veas en el balance de bolsar que es un scan horrible hecho con poco amor y no se ve bien. Si podes, bajátelo de la CNV que es el pdf y se ve mejor.

Pensaba que era la línea que dice “activos financieros - acciones de compañías públicas” por 2,174 (nivel 1). Tiene un valor similar al PN registrado del BHIP.

Creo que IRSA consolida los resultados del Hipotecario dentro del segmento "Operaciones financieras, corporativo y otros". Por ejemplo, dentro de "participación en asociadas" de ese segmento, se mencionan los resultados de BHSA y Tarshop (Tarjeta Shopping, que es 80% Hipotecario y 20% IRCP). Después ese segmento tiene ingresos, costos, etc.

Una lástima que así se mezcla con un montón de otras cosas, y no podemos ver el número del hipotecario más limpiamente y su valor de libros, pero eso se puede mirar en los balances del hipotecario. El retorno con respecto al valor libros es del órden del 27%.

Creería que, muy a grandes razgos y aproximadamente, lo que está anotado en los libros de IRSA es lo siguiente

- 95% de IRCP $24.000
- IDB $5.000
- 30% Hipotecario $2.100
- Deuda propia - $5500
- Lipstick $0
- Condor $0
- Total $25.600.

Como dije, es una aproximación. En principio también están los hoteles, el Condor posiblemente tenga valor positivo (no así el Lipstick que tiene patrimonio neto negativo) e IDB tal vez esté todavía anotado con un poco menos que ese número. Pero el total tiene que dar $26.107 que es el valor de libros exacto.

Lo bueno de tener anotado el hipotecario a valor libros (si es que efectivamente es así) es que el retorno sobre ese valor es muy alto. Si en el valor de libros de IRSA ya estuvieramos pagando el valor de mercado del Hipotecario, me resultaría bastante menos atractiva la ecuación riesgo/beneficio.

Quiero decir que no me había cerrado que estuviera anotado en los libros según su valor de mercado. Yo creería que está anotado según su valor proporcional de libros...