Foro de Rava Bursátil

juanpablomj escribió:Ojo con una cosa q difiero mucho. El departamento se amortiza y si no pasara nada en el mercado inmobiliario por X anios debería valer menos USD, y no más. Lo q pasa es q en los ultimos años (desde 2001 a la fecha) siempre fue aumentando el precio en USD de los inmuebles. Pero esto TAMPOCO es para siempre. Los "desarrollistas" siempre venden el verso de q el ladrillo siempre sube, y no es necesariamente correcto esto. Pasa con cualquier activo y los ciclos inmobiliarios son mas largos. El mejor ejemplo es el caso de deptos en USA en las hipotecas subprime (7 años despues y con la mayor recuperacion de la historia no volvieron a su valor) y el caso de los inmuebles en Japn q hace decadas q estan estancados o Europa q hace como 10 años q no sube....

Hablando de USA(reglamentaciones en construcción que hacen al tiempo obsoleta la vivienda(no en todos lados)) en NY no se da esto que indicás. En Europa(ciudades capitales) hablamos de precios de de u$s5000 + uSs20000 por M2; Santiago de Chile; Montevideo; San Pablo; Rio todas con precios mayores en M2 que la CABA.

PAPU07 escribió:Una consulta puntual por favor

De que depende la variacion del valor en dolares ( paridad) de los bonos ? ? ej ay24
Queria cambiar verdes bajo colchon por AY24 via paridad, pero observo que obtengo un 10 % menos de bonos ( necesito 11 lucas verdes para llevarme 10k AY24) o sea que el rendimiento de esos 11k U$ no sera de un 8,75 % anual, sino MENOR

Bueno, gracias por evacuar esta consulta si alguno puede hacerlo

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Registrado: Jue Dic 21, 2006 11:05 am

pg55555 escribió:El último parrafo me parece completamente equivocado: comparar una alquiler con las Lebacs es equivalente a comparar la renta de los DICA con la Lebac sin tener en cuenta el valor del activo subyacente (dolar vs Pesos)

Creo que el enfoque de los que critican la inversión en departamentos para renta se estan equivocando en el analisis:
- La renta del departamento es baja porque se estima que el activo subyacente va a mantener su valor (o sea, en el largo plazo va a subir su valor en dólares). O sea, en el año 2033 vas a poder comprar el mismo departamenteo con el valor del capital que estas considerando? posiblemente no, vas a necesitar más dólares.
- La renta de los bonos dolarizados Argentinos es relativamente alta porque existe el riesgo de no pago / refinanciación, frente a otros bonos
- La renta de las Lebacs es alta porque existe un alto riesgo de que a su vencimiento la cotización del dólar haya subido y no puedas comprar los mismos dólares que cuando invertiste en las Lebacs

Yo soy un gran creyente en la curva de riesgo / rendimiento : a menor riesgo menor rendimiento, mayor rendimiento implica mayor riesgo. Y la veo en acción cada día. Por supuesto cada individuo tiene una percepción diferente de los riesgos, que es lo que hace que exista un mercado: el que vende creee que hace negocio, el que compra tambien!.

Ojo con una cosa q difiero mucho. El departamento se amortiza y si no pasara nada en el mercado inmobiliario por X anios debería valer menos USD, y no más. Lo q pasa es q en los ultimos años (desde 2001 a la fecha) siempre fue aumentando el precio en USD de los inmuebles. Pero esto TAMPOCO es para siempre. Los "desarrollistas" siempre venden el verso de q el ladrillo siempre sube, y no es necesariamente correcto esto. Pasa con cualquier activo y los ciclos inmobiliarios son mas largos. El mejor ejemplo es el caso de deptos en USA en las hipotecas subprime (7 años despues y con la mayor recuperacion de la historia no volvieron a su valor) y el caso de los inmuebles en Japn q hace decadas q estan estancados o Europa q hace como 10 años q no sube....

Una consulta puntual por favor

De que depende la variacion del valor en dolares ( paridad) de los bonos ? ? ej ay24
Queria cambiar verdes bajo colchon por AY24 via paridad, pero observo que obtengo un 10 % menos de bonos ( necesito 11 lucas verdes para llevarme 10k AY24) o sea que el rendimiento de esos 11k U$ no sera de un 8,75 % anual, sino MENOR

Bueno, gracias por evacuar esta consulta si alguno puede hacerlo

resero escribió:aparte esos nuevos muchos no tienen instalacion de gas, es todo electrico, anafe, estan locos, lo que que le va a venir de luz al que alquila, no metan la plata en esos nuevos, y ni hablar si tienen piletas climatizadas, aparte de los curros de la administracion, el portero y la pu** madre que los pario!

Lo nuevo es muy difícil que sea de calidad. Los edificios de entre 20 y 35 años para mi son los ideales.
La zona es muy fundamental.

juanpablomj escribió:Personalmente: si vendiera un activo con tan poco riesgo como una casa/depto, lo pondria en el tramo corto de la curva de USD q vas a tener un riesgo parecido y mayor rentabilidad. Si vas para atras en la curva, como el DICA, más alla q es un riesgo "medido" tenes más rentabilidad porque tenes más riesgo, es Argentina no nos olvidemos... Sin embargo NUNCA compraría un depto con las rentabilidades actuales, a lo sumo cocheras parecen menos lio/menos amortizacion/mas rentabilidad. Un depto 150000 USD, te da 12000 pesos de alquiler como locura (siempre y cuando lo puedas alquilar rapido, cosa q no es tan facil como te quieren vender los "desarrolistas"). Ese mismo monto hoy en Lebac (no te hablo de ningun invento raro) te da 64350 pesos.... 6 veces más.....

El último parrafo me parece completamente equivocado: comparar una alquiler con las Lebacs es equivalente a comparar la renta de los DICA con la Lebac sin tener en cuenta el valor del activo subyacente (dolar vs Pesos)

Creo que el enfoque de los que critican la inversión en departamentos para renta se estan equivocando en el analisis:
- La renta del departamento es baja porque se estima que el activo subyacente va a mantener su valor (o sea, en el largo plazo va a subir su valor en dólares). O sea, en el año 2033 vas a poder comprar el mismo departamenteo con el valor del capital que estas considerando? posiblemente no, vas a necesitar más dólares.
- La renta de los bonos dolarizados Argentinos es relativamente alta porque existe el riesgo de no pago / refinanciación, frente a otros bonos
- La renta de las Lebacs es alta porque existe un alto riesgo de que a su vencimiento la cotización del dólar haya subido y no puedas comprar los mismos dólares que cuando invertiste en las Lebacs

Yo soy un gran creyente en la curva de riesgo / rendimiento : a menor riesgo menor rendimiento, mayor rendimiento implica mayor riesgo. Y la veo en acción cada día. Por supuesto cada individuo tiene una percepción diferente de los riesgos, que es lo que hace que exista un mercado: el que vende creee que hace negocio, el que compra tambien!.

aparte esos nuevos muchos no tienen instalacion de gas, es todo electrico, anafe, estan locos, lo que que le va a venir de luz al que alquila, no metan la plata en esos nuevos, y ni hablar si tienen piletas climatizadas, aparte de los curros de la administracion, el portero y la pu** madre que los pario!

NEO si andas por ahi chiflame que encontre algo para tarjeta de credito que por ahi sirve

guilleg escribió:Este es un caso real que me toca de cerca. Mi cuñado alquiló un depto. y yo soy el garante. Tres ambientes. Expensas: 7000 pesos !!! El paga 3500 el resto el propietario. El alquiler es 5200 pesos. Ergo al propietario le quedan 1700, menos 500 para la inmobiliaria, neto 1200 por mes.
No es negocio para nadie, ni el inquilino ni el propietario. Y si lo pone en venta no se lo compra nadie con esas expensas.

Otro caso real(propio) otro depto en alquiler. El inquilino paga ABL, AYSA, EXPENSAS(salvo que sean arreglos del edificio)LUZ, GAS. Solo tengo que pagar BBPP. Además en este caso lo pagué 45mil(son 25mts) en Recoleta, hoy en el mismo edificio no se consiguen por menos de 65mil

las propiedades estan carisimas, no conviene comprare propiedad ahora. si compran con la idea de alquilar no compren esos nuevos que es una mentira lo que piden, compren algo que no tenga expensas, usado, un arreglo de baño, de cocina,que una venecita alla, que una ceramica aca, una lajita San Luis donde esta la estufa y con poco lo realzan, pero ahora no es momento.

DiegoYSalir escribió:si claro vas a meter todo eso en pesos a la lebac de scuhmajer y capaz te sale bien 1, te salen bien 2 y al día 5 de 35 devaluan al mejor estilo requerido por fabio a 20 y te quedas con la ñata contra el vidrio!!!
jajajaaa... genial tu idea... te creo que si haces sintetico y ahi limpio te quedan 12mil

La comparacion de juanpablo me parece muy buena, la rentabilidad que obtenes es 64k contra 12k...
si el dolar se va a $20 de la noche a la mañana , que pensas que pasa con el valor del depto? ya no vale mas 150k
y el alquiler que cobrabas se te licua.

podes hacer un poco de sintetico minimo , o tambien podes ir pasando a usd o bonos usd los intereses (y por que no parte del capital)
y ademas si el dolar se fuera a $20 asi sin anestesia, las tasas a cuanto irian?

este año es para hacer tasa en pesos y usar las rentas y parte de la amort para comprar usd o bonos usd o activos dolarizados en mi opinion.

Estos muchachos hasta ahora han mostrado que quieren el dolar barato..... todo subio desde enero, lo unico q bajo es el verde.
Ahora vienen con el tema del blanqueo, hay que mirar como les va ahi porque pueden entrar unos cuantos millones.

Reitero que sería bárbaro un subforo Inmobiliario.
Mientras, (casi off topic) son excelentes las ideas respecto a inmuebles vs bonos.
Yo también pregunté sobre el monto, o sea, más allá del análisis de retornos, ¿pondríamos el valor de un dpto en la bolsa?
Como yo no tengo esa guita puesta en la Bolsa, ése es el motivo también de mi consulta.

DiegoYSalir escribió:si claro vas a meter todo eso en pesos a la lebac de scuhmajer y capaz te sale bien 1, te salen bien 2 y al día 5 de 35 devaluan al mejor estilo requerido por fabio a 20 y te quedas con la ñata contra el vidrio!!!
jajajaaa... genial tu idea... te creo que si haces sintetico y ahi limpio te quedan 12mil

No ni a palos pondría todo en Lebacs (yo de a poco me estoy pasando a activos en USD). Pero es una comparativa entre 2 activos con muy bajo riesgo, en Lebac tenes menos problemas, menos impuestos mas tasa.... Por eso decia q si vendiera un depto me pasaria al tramo corto de la curva de USD, ahi tenes mas tasa, estas en usd y un riesgo similar

Con el blanqueo van a mejorar los precios, había alguna duda? Aparte, qué activo con bajo riesgo relativo te ofrece los rindes del DICA? Dale. Posta. Encima si empieza la incertidumbre del TCN van a dudar algunos de las tasas de las LEBACs.

Se cae de (Nicolás) maduro que se vienen precios más altos en el segundo semestre.


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nelson21 escribió:Diversifica, el dica rinde el 7% porque tiene riesgo. Si no queres riesgo la tasa en el mundo es negativa.
Yo particularmente, nunca mas compro un inmueble para renta, Inmuebles solo para buscar ganacia con el precio y salir. El tema es que cuando vendes generalmente te encontras con el tema del valor de escritura y entras en un circuito que luego, te ves limitado en donde invertir.
Espero que entiendas lo que escribi

Saludos

Diste en una de las teclas . habiendo un 40% de la economía del país en negro se necesita blanquear mucha plata todavía. Siguiendo esta línea los precios tendrían para subir mucho todavía, pero después al vender te encontras con esa misma problemática...