CRES Cresud

[iglejav]

Excelente el comentario de Gramar.

La idea que se va a plantear estos dias es que se hagan exposiciones por separado de lo que ellos calculan de NAV (o bien que expongan el valor de mercado del portfolio de activos que tienen como hace BrasilAgro).

[Gramar]

valor de realización.jpg (629.06 KiB) Visto 872 veces

[Gramar]

Gracias Cristian por tus palabras y post, me mandaste a repasar biblioteca, que siempre viene bien.

Entiendo que si bien hay propiedades que podrían registrarse a valor realizable, buena parte de los mismos quedaría fuera de dicha categoría, generando más y no menos confusión a los ya complejos estados contables de la Sociedad. Habría criterios diferentes (lo menos grave), pero cruzados (lo más grave) al poder entrar y salir de "Propiedades de Inversión" determinados activos, según el destino que le asigne el managment. En este sentido, el Directorio se inclina, siguiendo la 'doctrina contable' en favor de la "prudencia" y la homogeneidad en los estados contables.

En otras palabras, "Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas". ( http://www.facpce.org.ar:8080/miniporta ... /NIC40.pdf ). Es decir, un edificio totalmente desarrollado y acondicionado, cuyo fin sea únicamente la obtención de renta, y a la vez no estén involucrados comercialmente subsidiarias, podría ser catalogado como "Propiedad de Inversión" y pasible de registrarse a valor realizable, siempre y cuando su enajenación no esté en los planes de la Empresa. Algo que también es discutible, dado que la Empresa va renovando su stock de metros cuadrados, cada tanto. Algo menos habitual en los últimos años, pero presente: venta de m2 en Intercontinental, Bouchard, etc. por nuevos m2 en Catalinas.

Asimismo, "los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que,
por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:

1) inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las
actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de
construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2
Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas exclusivamente para su
desapropiación en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas;

2) propiedades que están siendo construidas o mejoradas por cuenta de
terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de Construcción);
propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16 Propiedades, Planta
y Equipo), incluyendo, entre otros, las propiedades que se tienen para su
uso futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se
tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros y
utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueño, propiedades
ocupadas por empleados (paguen o no rentas según su valor de mercado) y
propiedades ocupadas por el dueño en espera de desprenderse de ellas;

3) propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro
como propiedades de inversión, a los que se aplicará la NIC 16 hasta que
la construcción o desarrollo estén terminados, fecha en la que se
convierten en propiedades de inversión y por lo tanto quedan sujetos a esta
Norma; no obstante, esta Norma será de aplicación a las propiedades que
ya eran de inversión pero en estos momentos están siendo mejoradas
nuevamente para uso futuro como propiedades de inversión"

( http://www.facpce.org.ar:8080/miniporta ... /NIC40.pdf )

Por último, cito las conclusiones de este trabajo de investigadores de la Facultad de Ciencias Económicas de la UNL sobre el tema en cuestión:

valor de realización.jpg

Disponible en: http://www.fce.unl.edu.ar/jornadasdeinv ... bro/19.pdf

Traigo un post de cuando se conversó este mismo tema..

[Roque Feler]

Esto se lo explique con un ejemplo al amigo Einlazer en su momento.

Lo copio nuevamente

Y yo vuelvo a preguntar ¿Es cierto lo que dijo Cristian mas abajo que los resultados por contabilizar activos a valor razonable no están gravados por el impuesto a las ganancias?

[iglejav]

Esto se lo explique con un ejemplo al amigo Einlazer en su momento.

Lo copio nuevamente

Iglerey escribió:
Esto se explico 200 veces pero bueno, me voy a tomar unos minutos para explicarlo nuevamente con un ejemplo.

Imaginemos que existe la compania Einlazer Corporation, que tiene departamentos y los alquila. Tiene 10 millones de dolares en propiedades alquilables y un prestamo de 8 millones de dolares por el cual paga 5% de interes. Las propiedades las alquila por 600.000 dolares al año. No tiene gastos de estructura ya que su presidente, Einlazer84, trabaja ad honorem.

Tipo de cambio al inicio del ejercicio es 10 pesos por dolar y al cierre del ejercicio finaliza en 15. Cuanto gano la compania en el año? asumiendo que el valor de las propiedades de Einlazer Corp se mantuvo estable.

Einlazer84, presidente, saca la calcu y dice "Ganamos 200 mil dolares este ejercicio, ya que percibimos alquileres por 600 mil y pagamos 400 mil de intereses mientras que las propiedades valen lo mismo.... fue un buen año, estoy contento"

Minutos despues aparece el Contador y le dice... "Einlazer84, finalizamos el balance... el resultado neto fue negativo en 47 millones de pesos. Los pasivos se revalorizan por $40 millones de pesos (diferencia de cambio por pasivo total... 5 x 8.000.000), las propiedades las amortizamos en lineal a 10 años lo que significa un impacto negativo de 10 millones de pesos y por ultimo la diferencia entre alquileres e intereses fue de 200 mil dolares o 3 millones de pesos. Entonces tuvimos 3M de resultado operativo y despues depreciacion por 10 millones y diferencia de cambio por 40 millones...Neto $47M"

Frustrado, Einlazer se mete en los foros de internet y ve a foristas castigando a la empresa... Diciendo que la empresa no existe que perdio 47 millones de pesos, que es una bos** etc etc.

Einlizer mira la cotizacion (tiene 1 millon de acciones la compañia) y nota que cotizan a 1 dolar cada una. Es decir, una capitalizacion bursatil de 1 millon de dolares versus 2 millones de usd de patrimonio real. Einlazer, visualizando la oportunidad decide comprar papeles con potencial de suba de 100%.

En fin, esto es lo que pasa con Cresud.




Lindo cuentito.

Espero que se haya entendido.


Volviendo al ejemplo, me olvide de aclarar que en el escenario de estabilidad cambiar sin depreciacion esta empresa ficticia hubiese pagado 70 mil usd de impuesto a las ganancias.

Bajo el escenario contable la empresa se ahorro esta erogacion de fondos, es decir, genero mayor cantidad de efectivo con el mismo movimiento patrimonial real.

Asi se maneja Cresy.

[Roque Feler]

De nuevo, cual es la idea de tener un resultado positivo neto gigante y pagar ganancias proporcionales si se puede tener un resultado operativo excelente y las netas caidas minimizando el impacto impositivo y maximizando los recursos para seguir aumentando el NAV?

Que es mostrar valor? Pagar un 2% anual de dividend yield? Porque esta empresa YA muestra el valor... solo hay que ir y ver cual era el NAV hace 5 años y cual es el actual. Eso es valor y ya se ve, solo hay que saber leer balances.

Cresud es un grupo que tiene ganancias operativas REALES muy abultadas y de gran margen, con resultados netos neutros o negativos los ultimos años. Ojala siga asi, aunque ya no va a ser posible.

El gran problema de esta empresa es la percepción del mercado y es algo que tampoco va a durar mucho mas.

Sldos.


Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

Pero según dijeron mas abajo el resultado por valuación razonable no está gravado por ganancias. ¿ Es así o no?

[HerrX]

De nuevo, cual es la idea de tener un resultado positivo neto gigante y pagar ganancias proporcionales si se puede tener un resultado operativo excelente y las netas caidas minimizando el impacto impositivo y maximizando los recursos para seguir aumentando el NAV?

Que es mostrar valor? Pagar un 2% anual de dividend yield? Porque esta empresa YA muestra el valor... solo hay que ir y ver cual era el NAV hace 5 años y cual es el actual. Eso es valor y ya se ve, solo hay que saber leer balances.

Cresud es un grupo que tiene ganancias operativas REALES muy abultadas y de gran margen, con resultados netos neutros o negativos los ultimos años. Ojala siga asi, aunque ya no va a ser posible.

El gran problema de esta empresa es la percepción del mercado y es algo que tampoco va a durar mucho mas.

Sldos.


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[Nadie]

Quiero destacar algo erroneo que he leido en varios post, como punto en contra para la eleccion de este criterio, que es la supuesta gravabilidad de ese resultado en el imp a las gcias. El resultado por contabilizacion de propiedades de inversion a valor razonable (mercado) no esta gravada en el impuesto a las ganancias. La revaluacion no tiene efecto fiscal, excepto en bienes personales, que es un impuesto en el cual la sociedad actua como responsable sustituto y luego lo recupera de sus accionistas.

El ingreso gravado se genera unicamente con la venta, por lo que hasta que la misma no se produzca solo se genera un pasivo por impuesto diferido por diferencia entre las mediciones contables (mercado) e impositivas (costo) de los activos.

A mi modo de ver, la opcion por el criterio de valor razonable implicaria reconocer el verdadero valor patrimonial de la empresa, acercando el valor libro al nav, y ello no genera de ninguna manera un mayor impacto fiscal y/o de flujo de caja. Repito, impositivamente los bienes SIEMPRE entran al patrimonio al costo y asi se mantienen hasta su venta.

Muy buen post Cristian.

Asociado al post anterior surge que una pregunta importante para formularle al management el dia de la asamblea sería: ¿ Por qué motivo no se utiliza el criterio de valor razonable para valuar los activos de Cresud, siendo que impositivamente no la afectaría y por el contrario favorecería la confluencia entre valor y precio de la empresa?

A los empresarios ligados a los bienes inmuebles, el real estate, les gusta la continua capitalización y mantener lo más rojo posible los balances.. y mas si son argentinos.. tienen en su ADN el no mostrar valor. Para que hacerlo?.. para que mostrar más valor si no me modifica en nada (no creo que Elztain dada su posición político-religiosa tenga problemas para conseguir crédito) y solo podría beneficiar a especuladores e inversores que no me interesan, y que harían que la acción, que tal vez pienso recomprar más adelante cuando venda la mina, etc, se torne mas cara?

Cuándo Elztain mostró valor? Es lo contrario a Constantini. Este ultimo es hijo de los mercados financieros y vio la veta en la parte inmobiliaria. Pero CTIO esta orientada como una empresa abierta que no duda en exteriorizar ganancias y compartirlas. Es una fruta, como una pera, que apenas la cortas un poco llegas rápidamente a la pulpa. CRES es una cebolla, que la cortas, le sacas alguna que otra capa de deuda, de estructura financiera compleja, de pase de manos entre sociedades, y todavía no llegas al corazón. Cada inversor tendrá que ver qué busca en sus inversiones. A priori son empresariales diferentes, y no superadoras entre si.

Yo no tengo dudas que Cresud va a subir su cotización, porque está barata en un mercado donde ya no quedan casi empresas baratas. Pero si tengo dudas que lo haga por lo que muchos esperan... por mostrar balances con resultados positivos, continuos e importantes. Para eso hay otras empresas en nuestro mercado... yo la veo a Cresud subiendo en el largo plazo, y por ser un buen vehiculo de inversión, por alguna medida contable que tome el gobierno y fuerce a mostrar un poco más de valor a Cres en sus balances, por expectativas y drivers, por incrementar aún más su buen rdo operativo, etc. pero pongo en gran duda que alguna vez veamos mas de un balance bueno de forma integral.

[Nadie]

Si yo fuese management y ya supiese que el 1Q viene bueno, adelantaría su presentación para este martes o miércoles y dejaría a todos los shorteados colgados del pincel. Y en el Investment Day merchandising con gorro, bandera y vincha.

Si fueses management y adelantaras los Q que vienen bien, y dejaras para la fecha de vto los que vienen flojos, serias un management poco serio, por lo menos. El management debe mirar al largo plazo y no a las idas y venidas de la bolsa, los shorteados, los especuladores que compran una accion pensando en sacarle una tajada en un año o dos, etc. Eso no forma parte del objeto de la empresa y debería pasar a segundo plano.

Y si hay una empresa que demuestra que tiene un management de largo plazo, que puede estar años y hasta décadas sin mostrar valor con tal de pensar en el muy largo plazo y en sus propios intereses, mientras aumentan continuamente su patrimonio real pero no lo exponen al fisco ni al mercado, y viven de honorarios de las 58 sociedades del holding, es justamente este.

[Roque Feler]

Si yo fuese management y ya supiese que el 1Q viene bueno, adelantaría su presentación para este martes o miércoles y dejaría a todos los shorteados colgados del pincel. Y en el Investment Day merchandising con gorro, bandera y vincha.

[pipioeste22]

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1228932
no tengo este pelpa
pero debiera ayudar esta noti supongo
q se yo
al campo local en general

Y pensar que no le tenias Fe Boqui a este Diamante

[Roque Feler]

Asociado al post anterior surge que una pregunta importante para formularle al management el dia de la asamblea sería: ¿ Por qué motivo no se utiliza el criterio de valor razonable para valuar los activos de Cresud, siendo que impositivamente no la afectaría y por el contrario favorecería la confluencia entre valor y precio de la empresa?

[Roque Feler]

.....
La empresa opta por valuar sus tierras y otras propiedades de inversion mantenidas con fines de renta o acrecentamiento de valor y aquellas destinadas a la venta a su valor de costo. Dicha politica esta totalmente permitida. Pero no es la unica. La niif 13 permite medir estos activos a Valor Razonable, que no es mas que el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. Los cambios en el valor razonable impactan en resultado del periodo

Es decir si se utilizara este criterio, se podria reconocer el resultado economico periodico que se produce por el acrecentamiento en el valor de las propiedades o por el desarrollo de campos y tierras, sin esperar para ello a que se produzca su realizacion. Esto evitaria la asimetria que se produce por revaluar el pasivo dolarizado y dejar a valores historicos el activo (compuesto en su mayor parte por por bienes dolarizados).


Quiero destacar algo erroneo que he leido en varios post, como punto en contra para la eleccion de este criterio, que es la supuesta gravabilidad de ese resultado en el imp a las gcias. El resultado por contabilizacion de propiedades de inversion a valor razonable (mercado) no esta gravada en el impuesto a las ganancias. La revaluacion no tiene efecto fiscal, excepto en bienes personales, que es un impuesto en el cual la sociedad actua como responsable sustituto y luego lo recupera de sus accionistas.
.....

La verdad que esto que dice Cristian5432 para mi es una novedad. Haciendo la salvedad que no soy un entendido en la materia, creía que en ese caso se tributaba el impuesto a las ganancias, pero esto que dice Cristian contradice todas las justificaciones que había leído para no exteriorizar el NAV correspondiente.

[ugo38]

Alguien sabe quien se está shorteando ?

[Cristian5432]

Cuales son esas "triquiñuelas contables" que decis perjudican al minoritario, contame?

Otra pregunta, vos queres que la empresa pague impuestos porque si o que efectivamente gane plata (aunque en papeles presente perdida) y que esa plata la siga usando para crecer la base de activos (NAV) al 18% anual en dolares, como lo viene haciendo?

Para tu informacion, todas las empresas del mundo utilizan las herramientas a disposicion para bajar su carga impositiva y minimizar el impacto fiscal, como minoritarios hago responsable a la empresa para que continue haciendo exactamente esto! Ejemplo, Apple pago 0.005% de ganancias en Irlanda en 2014, en ese casi si utilizando "triquiñuelas" y ahora llego a un acuerdo: http://www.cnbc.com/2016/09/07/ireland- ... admit.html

Pongan sus prioridades en orden como minoritarios. Yo prefiero que presente ganancias operativas y perdida contable siempre! Y que siga usando esa plata para crecer la empresa... igual no se preocupen que en este o el proximo trimestre ya vendran las ganancias netas de nuevo, con pago de impuestos incluido.

Antes que nada aclarar que considero que la empresa no hace nada que no este permitido por la normativa contable vigente (NIIF) y por supuesto las normas tribitarias. Simplemente se trata de la eleccion de una politica contable determinada cuya decision corresponde exclusivamente al Directorio de la sociedad.

La empresa opta por valuar sus tierras y otras propiedades de inversion mantenidas con fines de renta o acrecentamiento de valor y aquellas destinadas a la venta a su valor de costo. Dicha politica esta totalmente permitida. Pero no es la unica. La niif 13 permite medir estos activos a Valor Razonable, que no es mas que el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. Los cambios en el valor razonable impactan en resultado del periodo

Es decir si se utilizara este criterio, se podria reconocer el resultado economico periodico que se produce por el acrecentamiento en el valor de las propiedades o por el desarrollo de campos y tierras, sin esperar para ello a que se produzca su realizacion. Esto evitaria la asimetria que se produce por revaluar el pasivo dolarizado y dejar a valores historicos el activo (compuesto en su mayor parte por por bienes dolarizados).


Quiero destacar algo erroneo que he leido en varios post, como punto en contra para la eleccion de este criterio, que es la supuesta gravabilidad de ese resultado en el imp a las gcias. El resultado por contabilizacion de propiedades de inversion a valor razonable (mercado) no esta gravada en el impuesto a las ganancias. La revaluacion no tiene efecto fiscal, excepto en bienes personales, que es un impuesto en el cual la sociedad actua como responsable sustituto y luego lo recupera de sus accionistas.

El ingreso gravado se genera unicamente con la venta, por lo que hasta que la misma no se produzca solo se genera un pasivo por impuesto diferido por diferencia entre las mediciones contables (mercado) e impositivas (costo) de los activos.

A mi modo de ver, la opcion por el criterio de valor razonable implicaria reconocer el verdadero valor patrimonial de la empresa, acercando el valor libro al nav, y ello no genera de ninguna manera un mayor impacto fiscal y/o de flujo de caja. Repito, impositivamente los bienes SIEMPRE entran al patrimonio al costo y asi se mantienen hasta su venta.

Es solo un punto de vista. Gracias a vos Herrx por los aportes continuos y la info tan valiosa que compartis. Un gran saludo

Perdon la ortografia, estoy desde el celular.