CRES Cresud

[Gramar]

¿Paseo Alcorta un fracaso? Debe haber pocos centros comerciales en el Continente insertos en un radio de influencia de tal magnitud de ingresos.
Resta leer los balances y ver la facturación. Se compró en el 97 por USD 64 millones, que eran 64 millones de pesos/dólares.
Es un terreno de casi mediahectárea en Palermo Chico, donde la incidencia de terreno hoy no debe bajar de USD 2.000 dólares. Sólo el terreno no debe bajar de USD 100 millones, que si uno ve las torres que se hicieron encima a terrenos linderos, ergo la posibilidad de multiplicar el metraje a comercializar, te debes ir fácil a USD 200 millones.

[resero]

Obviamente esta es una empresa compleja para entender... pero si vamos de abajo hacia arriba se hace un poco mas sencillo. IRCP está abajo de todo, es la empresa donde están todos los shoppings y algunos de los edificios de oficina. Analizar el resultado de esta empresa es muy sencillo, ya que la utilidad la genera con los alquileres. Tenés que sumar el cobro de alquileres de oficina y de shoppings. Es la vaca lechera del grupo. Después seguís por IRSA, esta también tiene algunos inmuebles locados, pero su principal ingreso proviene del Banco Hipotecario (posee el 30%), del desarrollo y posterior venta de oficinas (algunas se las vende a su subsidiaria IRCP para tomar parte de la utilidad de su controlada) o barrios de vivienda, de su participación en IDB, el holding israelí, de su participación en el Lipstick (edificio de NY) y en los hoteles Condor, asimismo de la participación en el Sheraton, el Intercontinental y el Llao Llao. Pero la utilidad grande acá se obtiene cuando vende alguna propiedad. Y mas arriba de todo está Cresud que es la cabeza del holding. A todo lo anterior le suma la parte agrícola. El negocio propio de esta empresa es el desarrollo de tierra ya sea que siga siendo rural, o que por cercanía a zonas mas poblada se convierta en urbana (el desarrollo de un barrio privado en zonas cercanas a las grandes ciudades). Ahí tenés que evaluar el negocio agropecuario no solo acá sino en Paraguay, Brasil y Bolivia.

Entonces como plasma en números concretos todo esto? mensualmente con los alquileres, y las ventas de productos (carne, leche y los negocios del exterior). Anualmente con la cosecha gruesa y fina. Y cada tanto con la venta de alguna propiedad o de alguna estancia.

El campo está viviendo una revolución. De hecho la superficie sembrada de trigo aumentó un 25%, la de maíz y soja tendrá niveles mas elevados también. Pensá que cuando se sembró el año pasado tenías dólar bajo, retenciones, cepo y debías liquidar divisas enseguida sin poder recomprar esos dólares, lo que obligaba al acopio de soja en silosbolsa. Hoy esas condiciones han cambiado sustancialmente. Cresud tiene 180.000 Ha sembradas el año pasado sobre un total de casi 800.000 Ha. así que mirá si no hay margen para crecer desde lo operativo. Irsa tiene decenas de terrenos listos para ser desarrollados, lo que permitirá valorizar los inmuebles. Parte de esos nuevos metros cuadrados irán a generar alquileres hacia el futuro (ampliación del DOT y del Alto Palermo, oficinas de Catalinas), y otra parte se venderá para hacer caja para desarrollar otros terrenos.

Si el clima de negocios acompaña, vamos a tener financiamiento mas barato... y por el nivel de apalancamiento de Irsa/Cresud, una rebaja de 2 puntos en la tasa de interés es muchísimo dinero en ahorro de intereses.

Hasta el año pasado el campo tenía un pie sobre la cabeza, ahora ya no lo tiene. Para las empresas internacionales que suelen estar en los principales retails del mundo no era negocio nuestro país porque no podían importar mercadería. Por lo tanto muchísimas se fueron en los últimos años... en breve comenzarán a volver. Y no existe ninguna marca que no tenga presencia en shoppings. Esa mayor demanda de locales generará mejores condiciones de alquiler y la necesidad de ampliar aún mas la cantidad de metros cuadrados disponibles. Además el nivel de participación de shoppings por habitante es el menor de América... hay mucho para crecer por ahí.

Lo de Israel también va mejorando trimestre a trimestre. Si logran vender las unidades de negocio no estratégicas (Clall, Cellcom, Adama que ya está vendida), van a poder bajar deuda y centrarse en aquello que si les interesa PBC y Shufersal. Menos deuda es menor costo financiero y mayor resultado neto. Hasta ahora la plata fluyó hacia Israel, en un par de años debería comenzar el reflujo que permita fondear otros desarrollos.

Entiendo que es difícil pensar en un horizonte de 5 años... Pero cuanto mas tendría que valer esta empresa con 2 o 3 shoppings mas, otros mas grandse, mas edificios de oficina para alquilar o vender, con Solares de Santa María en pleno desarrollo, con Israel saneado y generando ganancias. Con 500.000 Ha. produciendo, con el doble de ganado y leche. Muchos vieron la subida de 14 a 27 y se marearon. Pensaron que habían llegado... Bueno, esto recién empieza.

Para que se entienda la filosofía del grupo, hace pocos meses compraron la principal cuadra completa sobre la 9 de julio (a través del Hipotecario). 100 metros enfrente del obelisco. No existe otro espacio similar con el mismo nivel de exposición. Es un inmueble Unico... cuanto vale algo así?

Muchas Gracias por los datos!

[dabalanso]

Avanzan los proyectos...

http://www.perfil.com/politica/rodrigue ... rios.phtml

[Aleboto]

Eso es lo que cuesta... no lo que vale. Cuanto valen 100 metros sobre 9 de julio en manos de Elztain? vamos a ver que hacen con ese inmueble.

Tengo entendido que lo van a utilizar para la sede central del hipotecario. Van a mudar las sedes del palacio reconquista y la torre san martín hacia ahí

[marcelos]

En la charla con Alejandro Elsztain, Saul Zang nos contó una historia. Mientras caminaba con Eduardo por Manhattan, este le muestra un penthouse en plena quinta avenida que costaba 150 millones de dólares o algo así (no recuerdo la cifra exacta), con vista al Central Park y con una gran terraza. Zang le pregunta que tenía de especial ese inmueble por el cual estaban pidiendo una pequeña fortuna... la respuesta de Elsztain fue "es único", no hay otro inmueble igual en todo Manhattan.

Los tipos tienen una forma de ver el mercado inmobiliario bastante particular. El ojo para elegir locaciones o comprar propiedades es inigualable. Y la verdad que esa cuadra completa a 100 metros del obelisco, es única. 68 palos verdes puede parecer mucha guita... pero como hemos visto en los últimos años, a partir de la operatoria de la Reserva Federal, del Banco Central Europeo, de nuestro propio Banco Central de Japón, etc. hemos podido observar que el dinero es casi infinito... ya que la emisión de cada una de esas entidades no tuvo límites. En cambio una propiedad como la del Mercado del Plata, tiene la virtud de ser justamente única.

No siempre aciertan con las locaciones. Paseo Alcorta fué un fracaso, invirtieron fortunas y esta siempre vacio.

[Roque Feler]

Y como todo tiene que ver con todo, luego de pasar por varias manos la "Feyari" de Carlos Menem fue comprada por el agente de bolsa Juan Nápoli quien luego se la vendió a Hector Mendez ex presidente de la UIA.

[Roque Feler]

USD 68,114,000, que es lo que pagaron. Fue subasta pública, cualquiera lo podría haber comprado por 69. Otro grupo ofertó hasta 68 redondo y se plantó ahí, un tercero ofertó apenas 43 redondo. Nadie más ofertó, para la mayoría ya era caro en los 42 millones de la base.

Caro o barato depende de los planes que tengas para hacer en ese lugar. Pongo un ejemplo, uds recuerdan la Ferrari que le regalaron a Menem aquella con la que quiso llegar a Mar del Plata en tiempo record, bueno, tiempo después fue subastada y el tipo que la compró fue criticado por pagar un precio excesivo según el criterio de los entendidos.

Pero lo que el tipo compró no fue un simple automovil, compró un vehículo famoso, conocido por todos los argentinos, con una historia detrás que lo hacía singular. El tipo organizó una rifa, montó la Ferrari sobre un trailer, y salió a recorrer el país. Y multiplicó su inversión gracias a los millones de pesos en publicidad gratuita que venían de yapa en el precio del automóvil.

[DavidBowman]

Para que se entienda la filosofía del grupo, hace pocos meses compraron la principal cuadra completa sobre la 9 de julio (a través del Hipotecario). 100 metros enfrente del obelisco. No existe otro espacio similar con el mismo nivel de exposición. Es un inmueble Unico... cuanto vale algo así?

USD 68,114,000, que es lo que pagaron. Fue subasta pública, cualquiera lo podría haber comprado por 69. Otro grupo ofertó hasta 68 redondo y se plantó ahí, un tercero ofertó apenas 43 redondo. Nadie más ofertó, para la mayoría ya era caro en los 42 millones de la base.

[atrevido]

bunxi

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[atrevido]

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[dany en internet]

Obviamente esta es una empresa compleja para entender... pero si vamos de abajo hacia arriba se hace un poco mas sencillo. IRCP está abajo de todo, es la empresa donde están todos los shoppings y algunos de los edificios de oficina. Analizar el resultado de esta empresa es muy sencillo, ya que la utilidad la genera con los alquileres. Tenés que sumar el cobro de alquileres de oficina y de shoppings. Es la vaca lechera del grupo. Después seguís por IRSA, esta también tiene algunos inmuebles locados, pero su principal ingreso proviene del Banco Hipotecario (posee el 30%), del desarrollo y posterior venta de oficinas (algunas se las vende a su subsidiaria IRCP para tomar parte de la utilidad de su controlada) o barrios de vivienda, de su participación en IDB, el holding israelí, de su participación en el Lipstick (edificio de NY) y en los hoteles Condor, asimismo de la participación en el Sheraton, el Intercontinental y el Llao Llao. Pero la utilidad grande acá se obtiene cuando vende alguna propiedad. Y mas arriba de todo está Cresud que es la cabeza del holding. A todo lo anterior le suma la parte agrícola. El negocio propio de esta empresa es el desarrollo de tierra ya sea que siga siendo rural, o que por cercanía a zonas mas poblada se convierta en urbana (el desarrollo de un barrio privado en zonas cercanas a las grandes ciudades). Ahí tenés que evaluar el negocio agropecuario no solo acá sino en Paraguay, Brasil y Bolivia.

Entonces como plasma en números concretos todo esto? mensualmente con los alquileres, y las ventas de productos (carne, leche y los negocios del exterior). Anualmente con la cosecha gruesa y fina. Y cada tanto con la venta de alguna propiedad o de alguna estancia.

El campo está viviendo una revolución. De hecho la superficie sembrada de trigo aumentó un 25%, la de maíz y soja tendrá niveles mas elevados también. Pensá que cuando se sembró el año pasado tenías dólar bajo, retenciones, cepo y debías liquidar divisas enseguida sin poder recomprar esos dólares, lo que obligaba al acopio de soja en silosbolsa. Hoy esas condiciones han cambiado sustancialmente. Cresud tiene 180.000 Ha sembradas el año pasado sobre un total de casi 800.000 Ha. así que mirá si no hay margen para crecer desde lo operativo. Irsa tiene decenas de terrenos listos para ser desarrollados, lo que permitirá valorizar los inmuebles. Parte de esos nuevos metros cuadrados irán a generar alquileres hacia el futuro (ampliación del DOT y del Alto Palermo, oficinas de Catalinas), y otra parte se venderá para hacer caja para desarrollar otros terrenos.

Si el clima de negocios acompaña, vamos a tener financiamiento mas barato... y por el nivel de apalancamiento de Irsa/Cresud, una rebaja de 2 puntos en la tasa de interés es muchísimo dinero en ahorro de intereses.

Hasta el año pasado el campo tenía un pie sobre la cabeza, ahora ya no lo tiene. Para las empresas internacionales que suelen estar en los principales retails del mundo no era negocio nuestro país porque no podían importar mercadería. Por lo tanto muchísimas se fueron en los últimos años... en breve comenzarán a volver. Y no existe ninguna marca que no tenga presencia en shoppings. Esa mayor demanda de locales generará mejores condiciones de alquiler y la necesidad de ampliar aún mas la cantidad de metros cuadrados disponibles. Además el nivel de participación de shoppings por habitante es el menor de América... hay mucho para crecer por ahí.

Lo de Israel también va mejorando trimestre a trimestre. Si logran vender las unidades de negocio no estratégicas (Clall, Cellcom, Adama que ya está vendida), van a poder bajar deuda y centrarse en aquello que si les interesa PBC y Shufersal. Menos deuda es menor costo financiero y mayor resultado neto. Hasta ahora la plata fluyó hacia Israel, en un par de años debería comenzar el reflujo que permita fondear otros desarrollos.

Entiendo que es difícil pensar en un horizonte de 5 años... Pero cuanto mas tendría que valer esta empresa con 2 o 3 shoppings mas, otros mas grandse, mas edificios de oficina para alquilar o vender, con Solares de Santa María en pleno desarrollo, con Israel saneado y generando ganancias. Con 500.000 Ha. produciendo, con el doble de ganado y leche. Muchos vieron la subida de 14 a 27 y se marearon. Pensaron que habían llegado... Bueno, esto recién empieza.

Para que se entienda la filosofía del grupo, hace pocos meses compraron la principal cuadra completa sobre la 9 de julio (a través del Hipotecario). 100 metros enfrente del obelisco. No existe otro espacio similar con el mismo nivel de exposición. Es un inmueble Unico... cuanto vale algo así?

Muy buena tu explicación. Evidentemente ésta es para tenerla a largo plazo y dormir tranquilo y el precio de a poco o en algún momento de repente en pocos días o semanas trepara reflejando el verdadero valor. Hay muchos papeles "buenos" pero para los que estamos dispuestos a esperar que el precio de la acción refleje el verdadero valor que representa, creo que no hay empresa que se pueda valorizar más que está.

[Tornado882]

MUY BUENA OBSERVACION,,,ES LO QUE LES DIJE HACE UN RATO,,,LOS QUE VAMOS A CORTO,,SE COMPRA EN 25 O 24 Y MONEDAS ,,Y VENDEMOS cerca de 27 o un poco menos...Y ASI REPETIMOS LA ACCION,,,POR AHORA LE CUESTA PASAR LOS 27...IGUAL HAY QUE ESTAR SIEMPRE ATENTOS,,SOBRE TODO AL ADR,,YA QUE VA PRIMERO LA COTIZACION..YA QUE LO QUE SUCEDE ALLI,,,SUCEDE AQUI,,,

Creo que ya estoy viendo el camino del ADR que la hara salir pero por ahora me lo guardo , todo a su debido tiempo

[Cristian5432]

Pensá en el ahorro impositivo que significará para IRCP poder amortizar los shoppings a valores reales...

No me cabe ninguna duda de ello. Mismo en las ventas de los terrenos y otras propiedades el fisco cobra actualmente impuestos sobre una ganancia ficticia, al no permitir el ajuste el costo impositivo es tremendamente menor al real.

El tema del ajuste en la Argentina es un tema muy sensible. Soy contador y es algo que la profesión debate desde hace años. El ajuste por inflación impositivo no se permite desde el año 1991 (ley de convertibilidad). Imagínense el valor impositivo que tiene un campo comprado en la década del 80.

Por otro lado, el ajuste contable se encuentra prohibido para todas las sociedades (cotizantes o no) desde el año 2003, cuando se emitió el todavía vigente decreto 664 que instruye a los organismos de contralor a no aceptar balances reexpresados. Demás está decir que dicho decreto es de dudosa constitucionalidad, ya que contradice a la propia Ley de Sociedades que exige que los balances se expresen en moneda "constante" (Homogenea).
La prohibicion mediante el decreto 664 vino a raiz de que a partir de informacion contable receptada por los organismos de contralor, las empresas podían demostrar facilmente la confiscatoriedad del impuesto a las ganancias (recordemos que el ajuste impositivo no se permite desde el año 1991 y durante 2002 hasta el 28 de febrero de 2003 si se permitió el ajuste contable), ya que el fisco cobraba el impuesto sobre balances ajustados que daban pérdida.

En fin toda una situación desprolija y antijuridica como las que nos tiene acostumbrados este país.

Por eso Celes concuerdo absolutamente con lo que decís. El impacto impositivo del ajuste sería enorme y es lo que correponde

[dabalanso]

El ajuste por inflación es un mecanismo que viene a subsanar el problema que la inflación genera sobre uno de los tres pilares de cualquier modelo contable, que es la unidad de medida (los otros dos son son los criterios de medición y el capital a mantener). El ajuste permite que exista uniformidad en la unidad de medida monetaria, reexpresando las partidas patrimoniales y de resultados a moneda de poder adquisitivo de cierre del ejercicio.

Esto trae consigo un reconocimiento de los resultados reales (netos del efecto inflacionario) y una reexpresión de los activos y pasivos no monetarios (como los bienes de uso, bienes de cambio y propiedades de inversión) aplicando los índices de inflación del periodo que se pretende ajustar.

Lo que quiero destacar es que el ajuste por inflación tiene que ver con la UNIDAD DE MEDIDA, pero no con los CRITERIOS DE MEDICION. Esto quiere decir que si el criterio para medir y valuar los campos, edificios y otras propiedades es el costo histórico, la incorporación de ajustes de reexpresión por inflación solo permitirá mostrar el mismo bien valuado al costo, reexpresado a moneda de cierre, pero no permitirá reconocer los acrecentamientos de valor reales que dichos bienes puedan haber sufrido, producto por ejemplo del desarrollo y puesta en valor de tierras y otras propiedades.

Quiero decir con esto que aun aplicando el ajuste por inflación, los activos de CRESUD continuarán quedando subvaluados (en menor medida que antes por supuesto) ya que el mecanismo por si solo no reconoce los cambios reales en el valor razonable de los activos (no generados por el deterioro de la moneda). Esos acrecentamientos de valor seguirán reconociéndose en resultados únicamente al momento de la trascendencia a terceros (venta).

Clarisimo.

[Cristian5432]

Deberia exponer todo su activo a precios reales... seria impresionante. Y hacia adelante pagariamos menos impuestos por mayores amortizaciones...

El ajuste por inflación es un mecanismo que viene a subsanar el problema que la inflación genera sobre uno de los tres pilares de cualquier modelo contable, que es la unidad de medida (los otros dos son son los criterios de medición y el capital a mantener). El ajuste permite que exista uniformidad en la unidad de medida monetaria, reexpresando las partidas patrimoniales y de resultados a moneda de poder adquisitivo de cierre del ejercicio.

Esto trae consigo un reconocimiento de los resultados reales (netos del efecto inflacionario) y una reexpresión de los activos y pasivos no monetarios (como los bienes de uso, bienes de cambio y propiedades de inversión) aplicando los índices de inflación del periodo que se pretende ajustar.

Lo que quiero destacar es que el ajuste por inflación tiene que ver con la UNIDAD DE MEDIDA, pero no con los CRITERIOS DE MEDICION. Esto quiere decir que si el criterio para medir y valuar los campos, edificios y otras propiedades es el costo histórico, la incorporación de ajustes de reexpresión por inflación solo permitirá mostrar el mismo bien valuado al costo, reexpresado a moneda de cierre, pero no permitirá reconocer los acrecentamientos de valor reales que dichos bienes puedan haber sufrido, producto por ejemplo del desarrollo y puesta en valor de tierras y otras propiedades.

Quiero decir con esto que aun aplicando el ajuste por inflación, los activos de CRESUD continuarán quedando subvaluados (en menor medida que antes por supuesto) ya que el mecanismo por si solo no reconoce los cambios reales en el valor razonable de los activos (no generados por el deterioro de la moneda). Esos acrecentamientos de valor seguirán reconociéndose en resultados únicamente al momento de la trascendencia a terceros (venta).