EmBel escribió:Ayer en el grupo de facebook de Cresud uno de los integrantes subio un excelente analisis detallado del valor de los activos de la compañia, lo dejo por aca para que los que no estan dentro del grupo tambien puedan apreciar claramente el valor que realmente tiene la empresa.
Segun su analisis saco las siguientes conclusiones:
La intención de esta investigación es intentar establecer un valor razonable para los activos que posee CRESUD y qué es todo lo que uno compra cuando uno compra CRESUD, ya que los activos no actualizan su valor, de la misma forma que sí se actualizan las deudas, generando falsas pérdidas, que dejan una imagen de una empresa endeudada, que en realidad con vender un 10% de sus activos cubre el total de su pasivo.
Para realizar esta subvaluación utilice: notas periodísticas, publicaciones de venta de terrenos y edificios en diversos sitios, las memorias y balances de IRCP, la subsidiaria de IRSA y la ayuda y consejos del Mastra y el Moster.
CRESUD tiene el 64% de IRSA, que tiene a su vez el 95% DE IRCP y el 34% del BANCO HIPOTECARIO. Además IRSA es dueña el 68% de IDB, un holding israelí que no voy a tener en cuenta para este análisis pero que si bien está bastante endeudado, tiene un potencial enorme, quedará para otra ocasión.
La gran diferencia entre comprar CRESUD y comprar IRSA, es que CRESUD tiene entre sus activos más de 425.000 hectáreas de campo en Argentina, más otras miles de Brasil Agro, presente en Brasil, Bolivia y Paraguay.
CRESUD además de dedicarse a la producción de diversos productos agropecuarios como Soja, Trigo, Maiz, Azucar, Carne, Lana, su principal actividad consiste en la compra de terrenos sin desarrollar, transformarlos en tierras productivas y posteriormente venderlo con el valor agregado de haberlo desarrollado.
Anteriormente hice una investigación para determinar el valor real de los campos de CRESUD a través de valores de mercado, investigación que adjunto a esta nueva investigación sobre los bienes de IRSA e IRCP. El valor por acción de los campos de CRESUD sería de $15. Además sumamos el Patrimonio Neto de Brasil Agro.
El resultado está a la vista… el valor de libro actualizado, sin tomar en cuenta la inversión en Israel, asciende a los $78, siendo muy conservadores. El valor de $78 incluye los $9 por acción de pasivo, la deuda de CRESUD asciende a $4.500 millones de pesos.
El valor de la acción de mercado cerró el 3/8 a $24,30, mientras que el valor de libro real, según nuestra estimación, se ubicaría como mínimo a ¡¡¡$78!!! A un 31% de su valor real. El ADR que cotiza a u$d16,2, cotiza a un 37% del valor real en dólares de nuestra estimación: u$d43. Hay acciones cotizantes que cotizan empatando su valor de libro real, otras varias veces su valor de libro.
A esto sumemos la expectativa que genera para el sector agropecuario (no así para el sector industrial o para el trabajador como el que escribe este informe) las siguientes variables macroeconómicas favorables: 1- Devaluación, 2- Quita de retenciones a maíz y trigo y baja de 5 puntos a la Soja, 3- Aumento del valor internacional en los últimos meses. La importación de China de soja subió un %14,4 en 2015, el máximo anual histórico.
El único punto donde Cristina y el actual presidente coinciden es que Argentina debe ocupar un lugar importante como productor de alimentos, siempre y cuando haya un mundo que los compre: “Hay que repotenciar la Argentina como productor de alimentos de valor agregado en origen”. En los 12 años de kirchnerismo, todos los bienes de IRCP, IRSA y CRESUD actualizaron su valor real muy por encima de la inflación, y actualmente el negocio agropecuario tendrá una rentabilidad privilegada. Para comprar y guardar.
Aclaraciones:
- Los valores de “reconstrucción” son tomados de los valores de los seguros que se encuentran en los balances de las empresas. La memoria de IRCP dice: “Las sumas aseguradas no incluyen el valor del terreno y corresponden al valor de reconstrucción del inmueble”. El seguro incluye “todo riesgo, incendio y lucro cesante”. No se especifica qué monto o qué tiempo implica en este caso el lucro cesante. En el caso de lo Shoppings, por no contar con “valor de m2 de mercado” para comparar, establecí un valor entre: 1- valor de reconstrucción, 2- valor del terreno tomando solamente la superficie, no los metros cuadrados construidos ni alquilables.
- En el caso de los edificios sí tomé valores de venta de m2 en terrenos libres o terrenos con casas a demoler en zonas cercanas al bien en cuestión.
- Los valores de los hoteles están ajustados de acuerdo a valor histórico.
- Edificio DOT, el 80% es de IRCP.
- El distrito Arcos pertenece en un 90% a IRCP. Está a valor de la inversión realizada, ya que hasta donde pude investigar, el terreno es una concesión.
- IRCP tiene el 50% de Ribera Shopping, no hay valor por seguro, se toma el valor de la compra.
- Edificios de IRSA, se toma el valor por m2 de mercado.
- IRCP posée solo el 48% del la torre BankBoston.
- Torre IRSA: están descontados los m2 vendidos.
- Del Edificio Intercontinental ya se vendieron 6814 m2 y están descontados.
- Edificio Lipstick, IRSA posee el 49%. Valuado a valor de futura venta
- El Hotel Llao Llao a valor actualizado según inflación. IRSA posee el 50%.
- La participación de IRSA en el Hotel Sheraton es del 70%
- Terreno UOM Lujan a valor de venta CRESUD-IRCP del 2012.
- Terreno ex – Nobleza Piccardo: IRCP posée el 50%. Pago 33 millones de dólares USD en el 2011 por el 50%
- Puerto Retiro: IRSA posee el 50%. Fue comprado en el 97 por 22 milloens de dolares.
- El terreno Solares del Plata fue comprado por 55 millones de dólares en el año 1997.
- El terreno para el Caballito Shoppong se pagó u$d 8.400.000 en 1997.
- IRCP posée el 80% de los terrenos Phillips linderos y del terreno para la ampliación del DOT.
- IRSA posée el 50% del terreno Baicom, cercano al puerto de la Ciudad de BS AS. Pagó en el 2009 170 dolares el m2.
- Pereirairaola, tomando el valor del m2 de mercado del emprendimiento desarrollado en dicho terreno. La empresa que desarrolla el terreno le entrega en permuta m2 a IRSA.
- Ya se vendieron u$d 250.000.000 de la futura construcción del terreno Catalinas.
Espero que les sirva. Repito, el trabajo no fue mio, fue de un integrante del grupo de facebook, simplemente lo comparto por aca por que me parecio un trabajo excelente, esta disponible en el grupo de facebook al que pueden unirse libremente y dentro del cual se comparte informacion muy valiosa dia a dia.
En lineas generales esta muy bien el analisis NAV este y da un numero aproximado al que trabajamos nosotros. Faltan algunas cosas como FyO e IDB (que cada vez tiene mayor valor) pero esta bastante completo.
Se pueden dar una idea del valor atras del grupo.
Sldos.
pobres los que vendieron
