lestat escribió:Tal cual. Por ahora, aumentar participación en algo que "vale $0" no tiene mucho efecto :-p.
Había mirado muy por encima San Martín en cuanto a números. Lo que me encantó fue que ilustra una tendencia que, de funcionar, podría llegar a replicarse en todo el país (esa es la apuesta del Gobierno). Es una de las diferencias entre estar comprado acá y estar comprado, por poner un ejemplo, en una autopista. Nadie construye una autopista al lado de otra autopista, pero sí una casa, al lado de otra casa, al lado de otra casa, al lado de otra casa... es decir, IRSA puede reinvertir sus utilidades con mucha facilidad, y esperemos que manteniendo una rentabilidad en el órden del 12-15% en USD.
Podemos intentar estimar los números, mientras esperamos el dividendo.
Son 8.000 viviendas al lado de Capital Federal, un barrio hecho todo nuevo. Dicen que son 16 manzanas para todos los segmentos. Algo así como 500.000 m^2 vendibles, a un promedio de 62,5 m^2 por vivienda. ¿Cuánto puede pagar la clase media apalancada? Supongamos algo conservador (apuntan a todos los segmentos) de U$S 2.000 el m^2, que es menos que lo que cuesta el m^2 usado hoy en Capital. Para una vivienda de 62,5m^2 serían U$S 130.000. Con anticipo de U$S 20-30 lucas, y crédito por el resto,
http://www.lanacion.com.ar/2054464-cred ... les-bancos
me sale una cuota inicial de $11 lucas, que es lo que cuesta el alquiler de un depto de ese tamaño, y que se puede sacar con un sueldo (del total de los aportantes) de $40 lucas. Suena razonable: una maestra con un único cargo gana $12 lucas, y el marido tendría que ganar $28 lucas. Clase media.
Si es así, serían ventas por U$S 1.000 M. El costo de la construcción está en U$S 1.000, pero tal vez haciendo 16 manzanas IRSA tenga alguna economía de escala. Sería una rentabilidad de 50% en lo que tarde la obra. Supongamos que tarde 3 años. Es un 14% anual.
"Actualmente nos encontramos trabajando en un anteproyecto para el desarrollo de un Centro Comercial temático bajo la denominación de Hipercentro para el Hogar a desarrollarse utilizando el galpón principal existente. El Hipercentro para el Hogar implicará una obra de 50.000m2 divididas en 30.000m2 para el Centro Comercial y 20.000 de estacionamiento en planta.
A su vez está trabajando junto a un estudio de Urbanismo en un masterplan integral para delinear cómo será el desarrollo de los espacios remanentes del predio, actualmente el predio cuenta con una capacidad constructiva superior a los 500.000m2 que pueden ser destinados a diversos usos comerciales así como a viviendas residenciales."
Igualmente la mayoria de los m2 serian destinados para las 8.000 viviendas, de reducirse los m2, estamos hablando de 56,25 m2 por departamento.
No varia tanto, a u$s 2.000 x m2 son u$s 112.500, hoy con un ahorro previo del 30% e ingresos en conjunto de $ 31.923,02 pagas una cuota de $ 8.130,76...nada.
A la rentabilidad que comentaste hay que sumarle los alquileres del Centro Comercial, puede que sea algo asi como 15.000 m2 de ABL, como Alcorta Shopping, Soleil, Distrito Arcos o Cordoba Shopping. Los alquileres acumulados en 2017 de esos Shoppings fueron en $ miles 238.058/115.393/167.590/87.751 respectivamente. Obviamente es a modo de ejemplo.
D paso se pueden sumar nominales mientras baja y/o lateraliza