CRES Cresud

[fabio]

Esto se lo explique con un ejemplo al amigo Einlazer en su momento.

Lo copio nuevamente

Te faltó una parte del cuenta toda, Einlazer no sólo que no compro sino que venido un 15% de su tenencia

[davinci]

Respetando tu posición entonces habria que preguntarse por que no lo conocen ? o por que no lo ven ?

Sin querer meterme más en profundidad, con las colocaciones y como opera la mesa del holding sabes por que investigaste muchisimo de esta empresa holding que operan con brokers mundiales de primera linea... en el mapa de ADRs Argentinos por que no se efectua initiated cover, y si valuaste de una manera para mi correcta por algunos metodos de valuación proyectada el holding, podemos pensar que no la conocen, seria facil en ese caso hacer un re-road show internacional, solo poner en la vidriera para que descubran este activo, siguiendo claro esta la linea que me comentas.
Imaginate que se buscan perlas todos los dias los headhunters yankees, no vieron esta... y como le decia a Mariano más abajo, mi pregunta se resume en si la el holding decidio o no un cambio cultural que mantiene de antaño, ya que del resto y la marcha de los negocios y proyectos prometedores y generación del valor, se perfectamente que lo hacen excelente.

No pasa desapercibido una barra de oro en una mesa de mineros-.

[Roque Feler]

Gracias, creo haber entendido que la respuesta a mi pregunta se resume con una palabra :" Depende". Y a la reflexión prudente :" Por las dudas metamos a todo a valor histórico a ver si nos quieren cobrar ganancias".

Esto es a lo que pudo llegar en conclusión este humilde y limitado vendedor de sahumerios.

[davinci]

LOS FUNDAMENTOS TERMINAN IMPONIENDOSE.

Es verdad.. el tema es cuando-.

[iglejav]

Excelente el comentario de Gramar.

La idea que se va a plantear estos dias es que se hagan exposiciones por separado de lo que ellos calculan de NAV (o bien que expongan el valor de mercado del portfolio de activos que tienen como hace BrasilAgro).

[Gramar]

valor de realización.jpg (629.06 KiB) Visto 911 veces

[Gramar]

Gracias Cristian por tus palabras y post, me mandaste a repasar biblioteca, que siempre viene bien.

Entiendo que si bien hay propiedades que podrían registrarse a valor realizable, buena parte de los mismos quedaría fuera de dicha categoría, generando más y no menos confusión a los ya complejos estados contables de la Sociedad. Habría criterios diferentes (lo menos grave), pero cruzados (lo más grave) al poder entrar y salir de "Propiedades de Inversión" determinados activos, según el destino que le asigne el managment. En este sentido, el Directorio se inclina, siguiendo la 'doctrina contable' en favor de la "prudencia" y la homogeneidad en los estados contables.

En otras palabras, "Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas". ( http://www.facpce.org.ar:8080/miniporta ... /NIC40.pdf ). Es decir, un edificio totalmente desarrollado y acondicionado, cuyo fin sea únicamente la obtención de renta, y a la vez no estén involucrados comercialmente subsidiarias, podría ser catalogado como "Propiedad de Inversión" y pasible de registrarse a valor realizable, siempre y cuando su enajenación no esté en los planes de la Empresa. Algo que también es discutible, dado que la Empresa va renovando su stock de metros cuadrados, cada tanto. Algo menos habitual en los últimos años, pero presente: venta de m2 en Intercontinental, Bouchard, etc. por nuevos m2 en Catalinas.

Asimismo, "los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que,
por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:

1) inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las
actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de
construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2
Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas exclusivamente para su
desapropiación en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas;

2) propiedades que están siendo construidas o mejoradas por cuenta de
terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de Construcción);
propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16 Propiedades, Planta
y Equipo), incluyendo, entre otros, las propiedades que se tienen para su
uso futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se
tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros y
utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueño, propiedades
ocupadas por empleados (paguen o no rentas según su valor de mercado) y
propiedades ocupadas por el dueño en espera de desprenderse de ellas;

3) propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro
como propiedades de inversión, a los que se aplicará la NIC 16 hasta que
la construcción o desarrollo estén terminados, fecha en la que se
convierten en propiedades de inversión y por lo tanto quedan sujetos a esta
Norma; no obstante, esta Norma será de aplicación a las propiedades que
ya eran de inversión pero en estos momentos están siendo mejoradas
nuevamente para uso futuro como propiedades de inversión"

( http://www.facpce.org.ar:8080/miniporta ... /NIC40.pdf )

Por último, cito las conclusiones de este trabajo de investigadores de la Facultad de Ciencias Económicas de la UNL sobre el tema en cuestión:

valor de realización.jpg

Disponible en: http://www.fce.unl.edu.ar/jornadasdeinv ... bro/19.pdf

Traigo un post de cuando se conversó este mismo tema..

[Roque Feler]

Esto se lo explique con un ejemplo al amigo Einlazer en su momento.

Lo copio nuevamente

Y yo vuelvo a preguntar ¿Es cierto lo que dijo Cristian mas abajo que los resultados por contabilizar activos a valor razonable no están gravados por el impuesto a las ganancias?

[iglejav]

Esto se lo explique con un ejemplo al amigo Einlazer en su momento.

Lo copio nuevamente

Iglerey escribió:
Esto se explico 200 veces pero bueno, me voy a tomar unos minutos para explicarlo nuevamente con un ejemplo.

Imaginemos que existe la compania Einlazer Corporation, que tiene departamentos y los alquila. Tiene 10 millones de dolares en propiedades alquilables y un prestamo de 8 millones de dolares por el cual paga 5% de interes. Las propiedades las alquila por 600.000 dolares al año. No tiene gastos de estructura ya que su presidente, Einlazer84, trabaja ad honorem.

Tipo de cambio al inicio del ejercicio es 10 pesos por dolar y al cierre del ejercicio finaliza en 15. Cuanto gano la compania en el año? asumiendo que el valor de las propiedades de Einlazer Corp se mantuvo estable.

Einlazer84, presidente, saca la calcu y dice "Ganamos 200 mil dolares este ejercicio, ya que percibimos alquileres por 600 mil y pagamos 400 mil de intereses mientras que las propiedades valen lo mismo.... fue un buen año, estoy contento"

Minutos despues aparece el Contador y le dice... "Einlazer84, finalizamos el balance... el resultado neto fue negativo en 47 millones de pesos. Los pasivos se revalorizan por $40 millones de pesos (diferencia de cambio por pasivo total... 5 x 8.000.000), las propiedades las amortizamos en lineal a 10 años lo que significa un impacto negativo de 10 millones de pesos y por ultimo la diferencia entre alquileres e intereses fue de 200 mil dolares o 3 millones de pesos. Entonces tuvimos 3M de resultado operativo y despues depreciacion por 10 millones y diferencia de cambio por 40 millones...Neto $47M"

Frustrado, Einlazer se mete en los foros de internet y ve a foristas castigando a la empresa... Diciendo que la empresa no existe que perdio 47 millones de pesos, que es una bos** etc etc.

Einlizer mira la cotizacion (tiene 1 millon de acciones la compañia) y nota que cotizan a 1 dolar cada una. Es decir, una capitalizacion bursatil de 1 millon de dolares versus 2 millones de usd de patrimonio real. Einlazer, visualizando la oportunidad decide comprar papeles con potencial de suba de 100%.

En fin, esto es lo que pasa con Cresud.




Lindo cuentito.

Espero que se haya entendido.


Volviendo al ejemplo, me olvide de aclarar que en el escenario de estabilidad cambiar sin depreciacion esta empresa ficticia hubiese pagado 70 mil usd de impuesto a las ganancias.

Bajo el escenario contable la empresa se ahorro esta erogacion de fondos, es decir, genero mayor cantidad de efectivo con el mismo movimiento patrimonial real.

Asi se maneja Cresy.

[Roque Feler]

De nuevo, cual es la idea de tener un resultado positivo neto gigante y pagar ganancias proporcionales si se puede tener un resultado operativo excelente y las netas caidas minimizando el impacto impositivo y maximizando los recursos para seguir aumentando el NAV?

Que es mostrar valor? Pagar un 2% anual de dividend yield? Porque esta empresa YA muestra el valor... solo hay que ir y ver cual era el NAV hace 5 años y cual es el actual. Eso es valor y ya se ve, solo hay que saber leer balances.

Cresud es un grupo que tiene ganancias operativas REALES muy abultadas y de gran margen, con resultados netos neutros o negativos los ultimos años. Ojala siga asi, aunque ya no va a ser posible.

El gran problema de esta empresa es la percepción del mercado y es algo que tampoco va a durar mucho mas.

Sldos.


Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

Pero según dijeron mas abajo el resultado por valuación razonable no está gravado por ganancias. ¿ Es así o no?

[HerrX]

De nuevo, cual es la idea de tener un resultado positivo neto gigante y pagar ganancias proporcionales si se puede tener un resultado operativo excelente y las netas caidas minimizando el impacto impositivo y maximizando los recursos para seguir aumentando el NAV?

Que es mostrar valor? Pagar un 2% anual de dividend yield? Porque esta empresa YA muestra el valor... solo hay que ir y ver cual era el NAV hace 5 años y cual es el actual. Eso es valor y ya se ve, solo hay que saber leer balances.

Cresud es un grupo que tiene ganancias operativas REALES muy abultadas y de gran margen, con resultados netos neutros o negativos los ultimos años. Ojala siga asi, aunque ya no va a ser posible.

El gran problema de esta empresa es la percepción del mercado y es algo que tampoco va a durar mucho mas.

Sldos.


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[Nadie]

Quiero destacar algo erroneo que he leido en varios post, como punto en contra para la eleccion de este criterio, que es la supuesta gravabilidad de ese resultado en el imp a las gcias. El resultado por contabilizacion de propiedades de inversion a valor razonable (mercado) no esta gravada en el impuesto a las ganancias. La revaluacion no tiene efecto fiscal, excepto en bienes personales, que es un impuesto en el cual la sociedad actua como responsable sustituto y luego lo recupera de sus accionistas.

El ingreso gravado se genera unicamente con la venta, por lo que hasta que la misma no se produzca solo se genera un pasivo por impuesto diferido por diferencia entre las mediciones contables (mercado) e impositivas (costo) de los activos.

A mi modo de ver, la opcion por el criterio de valor razonable implicaria reconocer el verdadero valor patrimonial de la empresa, acercando el valor libro al nav, y ello no genera de ninguna manera un mayor impacto fiscal y/o de flujo de caja. Repito, impositivamente los bienes SIEMPRE entran al patrimonio al costo y asi se mantienen hasta su venta.

Muy buen post Cristian.

Asociado al post anterior surge que una pregunta importante para formularle al management el dia de la asamblea sería: ¿ Por qué motivo no se utiliza el criterio de valor razonable para valuar los activos de Cresud, siendo que impositivamente no la afectaría y por el contrario favorecería la confluencia entre valor y precio de la empresa?

A los empresarios ligados a los bienes inmuebles, el real estate, les gusta la continua capitalización y mantener lo más rojo posible los balances.. y mas si son argentinos.. tienen en su ADN el no mostrar valor. Para que hacerlo?.. para que mostrar más valor si no me modifica en nada (no creo que Elztain dada su posición político-religiosa tenga problemas para conseguir crédito) y solo podría beneficiar a especuladores e inversores que no me interesan, y que harían que la acción, que tal vez pienso recomprar más adelante cuando venda la mina, etc, se torne mas cara?

Cuándo Elztain mostró valor? Es lo contrario a Constantini. Este ultimo es hijo de los mercados financieros y vio la veta en la parte inmobiliaria. Pero CTIO esta orientada como una empresa abierta que no duda en exteriorizar ganancias y compartirlas. Es una fruta, como una pera, que apenas la cortas un poco llegas rápidamente a la pulpa. CRES es una cebolla, que la cortas, le sacas alguna que otra capa de deuda, de estructura financiera compleja, de pase de manos entre sociedades, y todavía no llegas al corazón. Cada inversor tendrá que ver qué busca en sus inversiones. A priori son empresariales diferentes, y no superadoras entre si.

Yo no tengo dudas que Cresud va a subir su cotización, porque está barata en un mercado donde ya no quedan casi empresas baratas. Pero si tengo dudas que lo haga por lo que muchos esperan... por mostrar balances con resultados positivos, continuos e importantes. Para eso hay otras empresas en nuestro mercado... yo la veo a Cresud subiendo en el largo plazo, y por ser un buen vehiculo de inversión, por alguna medida contable que tome el gobierno y fuerce a mostrar un poco más de valor a Cres en sus balances, por expectativas y drivers, por incrementar aún más su buen rdo operativo, etc. pero pongo en gran duda que alguna vez veamos mas de un balance bueno de forma integral.

[Nadie]

Si yo fuese management y ya supiese que el 1Q viene bueno, adelantaría su presentación para este martes o miércoles y dejaría a todos los shorteados colgados del pincel. Y en el Investment Day merchandising con gorro, bandera y vincha.

Si fueses management y adelantaras los Q que vienen bien, y dejaras para la fecha de vto los que vienen flojos, serias un management poco serio, por lo menos. El management debe mirar al largo plazo y no a las idas y venidas de la bolsa, los shorteados, los especuladores que compran una accion pensando en sacarle una tajada en un año o dos, etc. Eso no forma parte del objeto de la empresa y debería pasar a segundo plano.

Y si hay una empresa que demuestra que tiene un management de largo plazo, que puede estar años y hasta décadas sin mostrar valor con tal de pensar en el muy largo plazo y en sus propios intereses, mientras aumentan continuamente su patrimonio real pero no lo exponen al fisco ni al mercado, y viven de honorarios de las 58 sociedades del holding, es justamente este.

[Roque Feler]

Si yo fuese management y ya supiese que el 1Q viene bueno, adelantaría su presentación para este martes o miércoles y dejaría a todos los shorteados colgados del pincel. Y en el Investment Day merchandising con gorro, bandera y vincha.

[pipioeste22]

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1228932
no tengo este pelpa
pero debiera ayudar esta noti supongo
q se yo
al campo local en general

Y pensar que no le tenias Fe Boqui a este Diamante