Cristian5432 escribió:Los centros comerciales estan valuados por DCF a unos USD1.800M, considerando una tasa de descuento del 9% (viene del 13% en Junio 2015). Esta tasa es determinada por la propia empresa (no por el valuador independiente), en funcion de riesgos macroeconomicos y del propio segmento de negocio.
Segun el analisis de sensibilidad presentado por la empresa en sus estados financieros, una disminucion del 1% en la tasa de descuento agrega unos USD300M a la valuacion.
La tasa tenía que ver con muchos factores como el riesgo país, el costo de financiamiento de la empresa, etc. Y también descontaban, para los m^2 existentes, un crecimiento del PBI del 3% anual. El resultado daría una tasa del 6% aproximadamente por ese motivo. Sumado las ampliaciones confirmadas en Alto Palermo y el Dot, que para los próximos 3 años agregarían un 10% de superficie construida aprox, estaríamos hablando de un ROE (para IRCP) del 10%.
IRSA está apalancado al 5% para, entre otras cosas, tener IRCP, con lo que el ROE de esa tenencia es aún más alto. El BHIP tiene un ROE mucho más alto aún. Los hoteles no valen casi nada porque no fueron revaluados y tampoco aportan casi nada (así que podemos ignorarlos por el momento). El Lipstick tiene PN negativo y resultados netos negativos (pero cashflow positivo, difícil calcular un ROE), y Condor está en un proceso de saneamiento por lo que también es difícil asignar un ROE.
El core de los negocios de IRSA en Argentina (estar apalancado para tener IRCP y el BHIP) no discuto que es excelente y que está muy conservadoramente valuado en los libros. Pero todas las tenencias en el exterior traen pérdidas contables en dólares, lo que resta mucha claridad, sobre todo de caras al próximo balance donde tenemos 10% de devaluación y la consolidación de IDB, ventas de algunas tenencias, etc. La consolidación del EBITDA total hace que esto sea un despelote bárbaro, porque después anotan pérdidas non-cash para compensar y al final la ganancia neta viene solo de la parte Argentina.
El mercado es irracional, y puede serlo durante mucho tiempo. El management debería tomar acciones para simplificar la estructura societaria y clarificar cuánto valor están agregando, en particular deberían poder demostrar si es más que lo que se están llevando en efectivo. La evolución del valor libros en dólares (revalúo mediante) no muestra una tendencia muy clara, en parte porque se llevan en torno al 2/3% anual del mismo vía Camsa.
