Estaba revisando acá:
http://www.buenosaires.gob.ar/desarroll ... rbanistico
Si no me equivoco, el Predio de Solares de Santa Maria es el U73, es decir no le aplicaría directamente el límite de 12 pisos como a otras áreas, que están marcadas como "Corredor alto 38 m" ó "Corredor medio 31 m". Este predio está en un color distinto.
Eso se ve en ese mapa:
http://cdn2.buenosaires.gob.ar/desarrol ... nexoIV.jpg
Ahora buscando acá:
http://www.buenosaires.gob.ar/sites/gca ... rrador.pdf
Para el U73 (página 615) dice lo siguiente:
5.7.65. U73- Ex Ciudad Deportiva Boca
1 U73) Delimitación: Circunscripción 21, Sección 96, Manzana
20 y delimitada por el Río de la Plata, la Av. España y la calle
futura prolongación de la Av. Costanera, delimitado en Plano de
Edificabilidad y Usos.
2 U73) Usos
a) Un estadio con capacidad mínima para 140.000 espectadores;
b) Sede social;
c) Canchas auxiliares de fútbol;
d) Canchas de básquetbol;
e) Canchas de tenis;
f) Gimnasio;
g) Natatorio;
h) Pistas de patinaje;
i) Zona de juegos para niños;
j) Espacios cubiertos para espectáculos deportivos y artísticos;
k) Pistas para atletismo;
l) Alojamiento en número adecuado para concentración de los
deportistas en los grandes torneos.
En la Ciudad Deportiva podrán ejecutarse obras y desarrollarse
actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico,
hotelero y/o comercial con disposición para Centro de Convenciones
Ferias y/o Centro Habitacional.
3 U73) Normas Urbanísticas
I. De las Islas
1. Área de aplicación de las normas: Las presentes normas son
de aplicación sobre las islas formadas por el relleno efectivamente
realizado hasta la fecha por el Club Atlético Boca Juniors,
cuyas superficies suman aproximadamente 482.699m2.
2. Carácter Urbanístico del sector: Sector destinado a la localización
de grandes equipamientos a nivel de Ciudad.
3. Subdivisión: Las islas podrán subdividirse en parcelas cuya
superficie sea igual o mayor a mil (1.000) m2, debiendo cumplir,
en lo restante, con lo establecido en el Título IV del Código
Urbanístico.
4 U73) Morfología: Se permiten edificios de perímetro libre de
altura limitada.
a) Edificabilidad: Cumplirá con las disposiciones generales de
tejido para Áreas de Urbanización Determinada, de acuerdo a:
R = h/d= 1,5
r = h’/d’= 3
b) Superficie máxima edificable: F.O.T. = 1
c) Área edificable: F.O.S. = treinta por ciento (30%)
En cada parcela se podrá ocupar con construcciones solamente
el treinta por ciento (30%) de su superficie, debiendo mantenerse
libre y parquizado el 70% restante.
No serán de aplicación las disposiciones de los Art. 6.4.2 (L.F.I.)
y 6.4.3 (L.I.B.) del Código Urbanístico.
d) Altura máxima: La edificación se deberá mantener por debajo
de un plano límite horizontal ubicado a una altura de doce
(12) metros medidos a partir de la cota + 15,46m, previstas en el apartado sobre Nivel del terreno y de patios en piso bajo - Cota
de nivel mínimo del Código de Edficación.
Se admitirán edificios de mayor altura cuya proyección no supere
el 1,5% de la totalidad del área edificable.
e) Prevención de daños por inundación: No se admitirán instalaciones
eléctricas o electromecánicos por debajo de la cota
16.00. Los locales sanitarios y cocinas o buffet, deberán construirse
en sectores sobreelevados por encima de dicha cota.
5 U73) Usos: Serán admitidos únicamente los usos anteriormente
enunciados.
En los canales adyacentes a las islas se admitirán actividades
náuticas.
II. De los canales:
1. Área de aplicación: Canales cuya superficie aproximada es
de 233.252,69m2.
2. Carácter urbanístico del área: Sector destinado a vías de comunicación
no admitiéndose construcciones ni usos que obstaculicen
la libre circulación.
III. Disposiciones especiales comunes para el área
El Diseño urbanístico del sector deberá ser sometido a la aprobación
del Consejo. Dicho diseño deberá contemplar:
a) La estructura vial y su vinculación con la red vial primaria y
secundaria de la ciudad (demostración de acceso y egreso vehicular
correcto en tiempo y cantidad).
b) La estructura parcelaria.
c) La zonificación.
d) El soporte infraestructural:
– Red de distribución de agua potable.
– Red de desagües pluviales y cloacales.
– Red de energía eléctrica.
– Red de gas.
– Red telefónica.
Las empresas de servicios públicos deberán emitir opinión favorable
respecto a las propuestas a presentar relacionadas con
las redes de servicios y su conexión con los troncales, para poder
contar con una aprobación definitiva de la GCBA.
4) Disposiciones Particulares: El Consejo en las intervenciones
previstas efectuará las siguientes interpretaciones:
a) Las superficies controladas por medio del F.O.T. y F.O.S. se
aplicarán en relación a la superficie del sector de 715.951,69m2.
b) Que existiendo un plano de mensura, M–211–89, no corresponde
tener en cuenta superficies de carácter aproximado, sino
referirse a las graficadas en él.
c) El espíritu que inspiró las normas urbanísticas fue el de dar
un marco de referencia general para la concreción del diseño
urbanístico del sector que deberá ser aprobado por el Consejo.
Cláusula especial: El Consejo podrá autorizar desarrollos parciales
en un todo conforme con las normas precedentes. No se
considerará alteración de las mismas el desarrollo de calles en
la superficie prevista como de canales navegables.
Sería interesante contar con alguna opinión más precisa sobre que podría significar esto. Voy a seguir chusmenando, pero no soy arquitecto ni Ing. Civil, así que no lo tengo totalmente claro.
