Foro de Rava Bursátil

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 2:21 pm**

En los tres negocios que hice con fideicomisos (dos deptos en Rosario y un loteo acá en Villa Const.) siempre pregunté lo mismo:
- Cómo responde el fideicomisario ante los riesgos?
- Queeee?
- Si, si, cómo respondo yo ante los riesgos asociados al negocio.
- De que riesgos habla?
- Ya está linda. Pasame con tu jefe.

- Si señor, lo escucho.
- Podrías por favor mostrarme el Análisis de Riesgos del Fideicomiso?
- Ehhh, ejemmm....(15 segundos) Debe estar en la oficina.
- Y dónde estamos entonces? No es "la oficina" esto?
- Ehhh, si pero....
- Ya está. Olvidate.

Consulté a unos amigos: Los Fideicomisarios son "cuotapartistas" del Fideicomiso....por lo cual corren con su "cuotaparte" de los riesgos del negocio.

Solución Phantomiana: Seguro de Responsabilidad Civil por módicos $105/Mes.

PD: El Fideicomiso del loteo ya sufrió "un riesgo"....
http://www.elsurdiario.com.ar/noticia-1 ... as-piernas

Uno de los deptos en Rosario ya está en el buche (escriturado).
El otro....esperando cortando clavos que Catastro se digne transformarlo en Propiedad Horizontal.
El lote en Villa....no nació todavía. Estoy poniendo "pesos celestes" confiando que no se maten 4 o 5 operarios....

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 2:11 pm**

A estos precios las propiedades no creo que sean refugio de valor ni comprando desde el pozo..Y la ganancia la obtenes cuando vendas...

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 2:03 pm**

marcelino08 escribió:Disculpame, pero soy abogado y tengo un par de fideicomisos armados y terminados, así que si conoces otro funcionamiento al que explico, lo podrías explicar...

Como dije hasta que no se termine la obra no hay escrituración de los departamentos porque NO EXISTEN como tal, si se escritura el terreno, pero hablamos de 1 escritura contra quizas 40 ventas de departamentos que no se van a escriturar hasta pasados 24 meses del inicio...

Quien se mete en una obra "desde el pozo" que no sea fideicomiso, le está confiando plata a la constructora sin respaldo alguno.

vos lo dijiste .. los departamentos NO EXISTEN .. asi que el que compra esta poniendo guita en algo que no existe... obvamente no puede compararse con el que compra algo que si existe ... ese, es el que tiene una escritura a su nombre libre de gravamenes ... a los efectos de medirlo para saber el nivel de actividad es dificil.. es como decir cuando es el dia que se vende un auto, si cuando el tipo se suscribe a un plan de ahorro, o el dia que lo patenta... que yo sepa se miden los patentamientos.. pero el tipo el plan lo compro hace años..
igual , esta todo parado en el mercado inmobiliario, asi que al pe** tanto analisis..

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 1:59 pm**

Una obra mediante el sistema de fideicomiso desde que arranca hasta su escritura puede demandar màs de 3 años. Es decir, si hoy alguien comprarìa 50 departamentos mediante este sistema, vas a ver ese nùmero de escrituras en octubre del 2015.
A mi no me convence ese sistema de compra, he visto obras muy paradas.

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 1:53 pm**

marcelino08 escribió:Se habla mucho sin saber...

En un fideicomiso no hay ningún titular registral de los departamentos, porque estos como tal todavía no existen. Lo que hay es un titular registral del terreno, que es el fiduciario, comunmente el administrador. Ahora, el regimen legal del fideicomiso implica que si este fiduciario fallece, quiebra o lo embargan por deudas personales, de ninguna manera afecta al fideicomiso.
Es un patrimonio independiente, es más, siempre hay un fiduciario suplente, así que si fallece el titular, directamente entra en funciones el suplente.

No es que no sirva la escritura, pero en un fideicomiso, hasta que no se finaliza la obra, no se pueden escriturar. Una vez finalizada la obra, el fideicomiso se disuelve, el terreno y edificio se someten a propiedad horizontal, y las cuota parte que cada uno tenía en el fideicomiso, se transforman en unidades físicas adjudicadas.

Mientras dura el fideicomiso, cada uno puede disponer de su cuota parte vendiéndola a otro, aunque no esto no configura la "escritura" inscripta en el registro, el régimen legal del fideicomiso te da más seguridad que cualquier boleto de compraventa como habitualmente se hace de manera previa a una escrituración.

Lo importante al invertir en un fideicomiso, es la seriedad de la constructora (o fiduciario si fueran personas diferentes).

asi mira vos , con mi socia tengo un pleito con
un fideicomiso para escriturar , nuestro cliente
es un escribano, si un escribano lees bien, tiene
5 años la demanda, el administrador juicio penal
por adm fraudulenta, ah y la escritura, bien gracias
al paso que vamos otros 5 años mas.no importa hace
la tuya total , sino despues de que vivimos los abogados

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 1:51 pm**

marcelino08 escribió:Se habla mucho sin saber...

En un fideicomiso no hay ningún titular registral de los departamentos, porque estos como tal todavía no existen. Lo que hay es un titular registral del terreno, que es el fiduciario, comunmente el administrador. Ahora, el regimen legal del fideicomiso implica que si este fiduciario fallece, quiebra o lo embargan por deudas personales, de ninguna manera afecta al fideicomiso.
Es un patrimonio independiente, es más, siempre hay un fiduciario suplente, así que si fallece el titular, directamente entra en funciones el suplente.

No es que no sirva la escritura, pero en un fideicomiso, hasta que no se finaliza la obra, no se pueden escriturar. Una vez finalizada la obra, el fideicomiso se disuelve, el terreno y edificio se someten a propiedad horizontal, y las cuota parte que cada uno tenía en el fideicomiso, se transforman en unidades físicas adjudicadas.

Mientras dura el fideicomiso, cada uno puede disponer de su cuota parte vendiéndola a otro, aunque no esto no configura la "escritura" inscripta en el registro, el régimen legal del fideicomiso te da más seguridad que cualquier boleto de compraventa como habitualmente se hace de manera previa a una escrituración.

Lo importante al invertir en un fideicomiso, es la seriedad de la constructora (o fiduciario si fueran personas diferentes).

nadie hablo acá de un Fideicomiso.. la mayoria de las obras de pozo no son Fideicomisos.. que tampoco funciona como lo explicas.. no obstante , aun cuando fuere un Fideicomiso, tambien deben escriturarlo a nombre de ese Fideicomiso.. con lo cual, lo que estabamos hablando respecto a la cantidad de escrituras realizadas es lo mismo..

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 1:46 pm**

Un boleto de compra venta de inmuble no sirve para una mie*** .. si queres te consigo uno de la Casa Rosada..
suerte en tus negocios... si te llega a ir bien con eso, significa que para que a uno le vaya bien en este pais hay que hacer las cosas sin saber un pomo lo que se esta haciendo..

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 1:42 pm**

blanco escribió: Yo ya puedo ingresar a estos departamentos y hasta los puedo alquilar o vender, que no se pase por la escritura es un tema de blanqueo. Por eso los que creen que venta de inmuebles es escrituraciòn no tienen idea de nada. Un escribano me dijo que muchas escrituras no son ni venta, como las sucesiones.

criacuervos escribió:y por que no te dieron la escritura ?... si, ya se, porque vos no la pediste , total no sirve para nada..
decile al escribano que te dijo eso que vaya a laburar al programa de Tinelli..

Creo que no tenes idea de nada, te crees que comprar un departamento es como comprar un auto. Una obra para que se pueda escriturar tiene que pasar por ciertas inspecciones y cumplir con un monton de papelerio, yo suelo vender antes de escriturar ya que una escritura es muy costosa alrededor de 4000 dolares y quedas repegado en la AFIP. Por eso existe el boleto de compra y otros contratos, ademas de la confianza de años que tengo con las constructoras que opero. Justamente hoy llame a una y parece que salieron todos a reventar los dolares, ya a la gente le quema tener un billete (blue) cuya cotizaciòn esta puesta por unos cueveros que dicen que ya no saben que hacer con los dòlares (ver nota http://www.cronista.com/finanzasmercado ... -0029.html )

Publicado: **Mié Oct 03, 2012 1:37 pm**

Que no se te muera, quiebre , se divorcie , lo embarguen o enloquezca el titular registral de esos departamentos...
tampoco que no se le ocurra venderselos de vuelta a otros cien tipos..
si pasa eso te vas a acordar de mi , del escribano , y del pozo..

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