TVPP TVPA TVPY Cupones Vinculados al PBI

[MrGekko]

El costo puntual de la refinanciación anda alrededor del 4-10% del total extraído cash (esto se paga al cerrar la operación); el costo total depende de la tasa de interés, cuánta equity tenés, etc.
No es una operación para hacer muy seguido, pero si hay un costo de oportunidad muy grande de tener la plata como equity, es la forma de extraerla e invertirla en la otra opción.

En cuanto a qué pasa cuando el valor de la propiedad baja: ver la crisis del 2008... El mayor problema por el que sucedió esto fue porque muchos primerizos, inexpertos e insolventes se metieron en el juego que era el siguiente: comprar a 100 con el mínimo pago inicial (down payment), es decir, caucionándose tanto como se puede; compraban tanta propiedad como fuera posible, debido a que el año siguiente aumentaba un 10-20% o más, ahí vendían o refinanciaban y habían hecho plata del aire. Eso funciona, hasta que ya no aumenta o baja...
Igual, en propiedades de inversión, mientras que el alquiler cubra todos los gastos (hipoteca, seguro, arreglos), si baja de valor deberías poder aguantar bien, sólo que no vas a poder extraer equity. De hecho, en este momento, aunque hayan bajado los precios de las propiedades, es más difícil acceder a un crédito, por lo tanto hay un aumento de demanda de alquiler.

Los parámetros que yo más sigo son la demanda de alquileres y los precios de los alquileres, porque si el alquiler baja mucho de manera que no cubras los gastos mensuales, ahí sí estás al horno.

Pero hacerse de ese Equity tiene un costo y un riesgo, el costo sería la tasa y el riesgo es que si el valor de la propiedad baja te quedas con un saldo neto negativo del cual sos responsable, correcto ?

[pablo9494]

Asi es...el downpayment era del orden del 10%...y como bien decis, eso modifico con la crisis subprime...

[pablo9494]

En EEUU, donde resido, la liquidez del Real Estate viene a través de la refinanciación, no necesariamente a través de la venta.
No necesitás vender para sacar el "Equity" de la propiedad (el equity es la diferencia entre el valor actual de la propiedad y lo que debés, se supone que la enorme mayoría compra con crédito).

Si la propiedad aumentó una cantidad suficiente, tomás un nuevo crédito sobre el valor actual, te dan entre 75% y 80% del valor actual (Loan to Value). La parte ilíquida es el 20% - 25% que tenés que tener como mínimo adentro para propiedades de inversión.

Antes de la crisis del 2008 era más laxo todo, y lo inversores podían comprar con 10% o menos de su propio capital, incluso con 3-5%; eso desapareció ahora.

Así que al menos en EEUU el Real Estate es más ilíquido, pero hay opciones para extraer la "equity" sin tener que vender, aunque esas opciones se redujeron después de la crisis.

Entiendo que estas operatorias no son posibles en Argentina con propiedades de inversión, ahí es todo cash.

Hola master, justamente estaba hablando del LTV hoy en uno de mis post respondiendo a un flaco sobre si convenia tomar o no un prestamo hipotecario...

Estimado, recien veo su pregunta:

Con respecto al endeudamiento sobre un inmuble (hipoteca bancaria), debes conocer al menos tres datos claves.

1) LTV (Loan to value), este indicador es la relacion prestamo sobre total del valor de inmueble. Por lo general los bancos prestan/ban (hasta el 2010) como maximo el 70% de dicho valor. Cuanto menor es el valor de dicho ratio,, menor es la deuda contraida, menor es el riesgo de mora y mas facil obtenerlo....Si sos empleado en relacion de dependencia, tu sueldo juega un fator clave en la obtencion, ya que la cuota no puede superar el 30% de tus ingresos netos promedio

2) CFEA, costo financiero efectivo anual, incluye todos los costos asociados a la compra del inmueble (seguros, primas, gastos administrativos, interes, etc, etc). A mayos costo mayor riesgo de cumplir los compromisos y mas caro es el prestamo en terminos totales.

3) Conocer las condiciones del prestamo, es recomendable buscar un costo en pesos cuota fija...en momentos de inflacion, la ventaja de esto es que la cuota real que terminaras pagando en unos años es realmente baja (si el proceso de inflacion se mantiene).

Abrazo, estos son los mas importantes a la hora de decidir la compra.

[Inversor Pincharrata]

Por La Plata promedio 40$ el kilo y hay que ir directo al dentista.
En Coto de onda te venden grasa con hueso a 18$ y le dicen "asado" en mi vida no vi nada igual, con respecto a la carne

[criacuervos]

Hay un producto exotico que en una epoca se consumia bastante que subio el 150% se llama "Carme vacuna", seguro de muy poco incidencia en la gente.

Contrariamente a lo que se piensa los argentinos estamos comiendo una carne de cuarta.. en la zona en la que yo vivo, Ramos Mejia, la gente come carne de dinosaurio a 30/40 mangos. ni hablar cuando vas a un restaurant o una parrilla.. personalmente , prefiero poner 50/80 mangos el kilo y comprar en Disco de la marca La Hacienda que es la unica que merece llamarse argentina... la de Coto , esa carne negra de Pinguisaurio en vias de extincion, se la coma Carlos Coto, y asi le podes decir, yo te conozco, sos el pelado que vende esa la suela, cometela vos ...

[MrGekko]

En EEUU, donde resido, la liquidez del Real Estate viene a través de la refinanciación, no necesariamente a través de la venta. No necesitás vender para sacar el "Equity" de la propiedad (el equity es la diferencia entre el valor actual de la propiedad y lo que debés, se supone que la enorme mayoría compra con crédito).
Si la propiedad aumentó una cantidad suficiente, tomás un nuevo crédito sobre el valor actual, te dan entre 75% y 80% del valor actual (Loan to Value). La parte ilíquida es el 20% - 25% que tenés que tener como mínimo adentro para propiedades de inversión.
Antes de la crisis del 2008 era más laxo todo, y lo inversores podían comprar con 10% o menos de su propio capital, incluso con 3-5%; eso desapareció ahora.

Así que al menos en EEUU el Real Estate es más ilíquido, pero hay opciones para extraer la "equity" sin tener que vender, aunque esas opciones se redujeron después de la crisis.
Entiendo que estas operatorias no son posibles en Argentina con propiedades de inversión, ahí es todo cash.

[Inversor Pincharrata]

Usas la palabra burbuja porqu esta de moda, pero evidentemente no tenes idea de los que realmente significa, y cuando te dejo nuevamente en evidencia y sin argumentos, cambias de tema.
Es lo que hay.

Vos, con tu predica estas produciendo una burbuja en nuestro "queridos cupones" con tantas cauciones y palancas hay amores que tatan.-

[Inversor Pincharrata]

Yo hago una lista de productos básicos que compro y no han subido mucho.
Lo que sí sube, como decía y corroboraron varios, los colegios, cuotas, celulares, etc.
Hay en general mala leche con el tema inflación, y tiende a echársele la culpa al gobierno, directa o indirectamente.
También hay mucha gente que se abusa y aprovecha, ¿algo nuevo en Argentina?
Respecto de las propiedades, yo tenía una casa (PH) en La Paternal que valía USD 30.000 en el 1995 y ahora la misma vale el doble. Claro, pasaron 16 añitos...
Mi idea era solamente porque yo no creo ni en el INDEC pero tampoco en los llamados privados...todos tienen su línea política y son sesgados...
Sólo creo en lo que veo, compro, averiguo o dice la gente que conozco.
Saludos
Fili

Hay un producto exotico que en una epoca se consumia bastante que subio el 150% se llama "Carme vacuna", seguro de muy poco incidencia en la gente.
Combustibles entre el 30 y 40 %
Micros media y larga distancia màs del 40%.
Pero son productos para ricos. Estoy seguro que los pasajes aereos subieron menos.
Volvete de donde estas viviendo a la Argentina y vas a ver.
El gobierno tiene el 95 % de responsabilidad en la inflacion

[pablo9494]

A ver muchachos si se entiende el mensaje, porque parece que algunos tienen el cerebro de transito lento...

Lo que quiero desmitificar es que el negocio inmobiliario sea bueno y seguro y les explico el porque, mas alla de las 10 razones por las cuales no son una inversion "segura", estas se ven afectadas por las crisis con igual o mayor medida aun que los activos financieros....

Vayamos a la ultima, la del 2001, en esta crisis de confianza, de liquidez, de corrida cambiaria (como las mayorias de las crisis), aquellos que tenian propiedades y no liquidez, vieron como se destruia su patrimonio...las propiedades cayeron estrepitosamente de precio (justamente, todo lo contrario, de los que dicen que es una inversion segura...), casas, locales, departamentos (no importaba la zona) cotizaban al 15/20% de su valor antes de la crisis...si eso no es una perdida de "seguridad" de una inversion, donde esta dicha perdida???.

Otra realidad, en los paises desarrollados (llamemoslo centrales) la gente no invierte en inmuebles sino en activos financieros, igualmente asi las propiedades SE HICIERON PERCHA...demostrando una vez mas los 10 mandamientos que nombre en el foro hace unos dias...

Que nos les agarre algun problema o urgencia financiera invertidos en una propiedad, porque se van a acordar de lo que les digo...te la metes en el to-or....

Los que saben de inversiones, destinan el 10/20% de su patrimonio al Real Estate, nunca mas que eso...

Abrazo y espero se comprenda mi post.

[capi]

Apolo si queres discutir lijar lo q quieras, respeta mi limite, una cosa es jugar y otra irte de mambo, no me gustan esas cosas, menos detras de una computadora.