Mongo Aurelius escribió:
Hagamos otra cosa, en vez de tratar infructuosamente de desacreditarme (porque no tenés elementos para hacerlo, en cambio a mi me sobran pruebas para hundirte), POR QUÉ NO CONTESTAN LAS PREGUNTAS QUE LE HAGO??? por lo menos la del plazo estimado de retorno de inversión en Cresud, probabilidades y la otra que me digas de qué vive un inversor AF en ciclos bajistas.
Te voy a dar mi punto de vista, más allá de que lo consideres válido o no.
IRSA PROPIEDADES COMERCIALES S.A. es la subsidiaria del grupo que tiene como principales activos aproximadamente 340.000 m2 de área bruta locativa en los principales centros comerciales del pais (30.000 adicionales en expansión en la actualidad), 85.000 m2 de Oficinas Triple A (con cerca de 70.000 m2 actualmente en expansión con la construcción del Polo DOT).
Adicionalmente posee reservas de tierra, entre los que se incluyen 110.000 m2 de un predio en San Martin (Ex Nobleza Piccardo) donde se encuentran en evaluación distintos proyectos para la construcción de 700.000 m2 de vivienda para la clase media.
El mercado le otorga actualmente una valuación a toda la empresa de aprox. USD1.800M. Considero que la empresa se encuentra subvaluada principalmente por dos cuestiones: A) Valor futuro a capturar vía proyectos en ejecución o próximos a iniciarse; B) Aplicación de múltiplos y ratios como EV/EBITDA, P/FCF en comparación con empresas extranjeras dedicadas al segmento de RE Premium y Comercial.
¿Por qué arranco describiendo IRCP? Porque teniendo en consideración las cotizaciones actuales de las empresas que conforman el holding, hoy en día CRESUD e IRSA cuestan por bolsa un monto equivalente (en forma aproximada) a su participación directa e indirecta en esa subsidiaria. ¿Qué quiere decir esto? Que el resto de los negocios del grupo (RE Agro en 5 paises distintos, RE Urbano en Argentina, Israel y USA, consumo, telefonía, seguros, tecnología) TODO se encuentra a valor 0 (o un monto insignificante).
¿Porque se da esta situación? Realmente lo desconozco y las razones pueden ser muchas. De lo que estoy seguro es que por fuera de IRCP el holding tiene ambiciosos negocios en marcha y otros que en la medida que se concreten (Aprobación de proyectos legislativos por ejemplo) o maduren (inversión en Israel, desapalancamiento vía venta de unidades, desarrollo de modelos de negocio y crecimientos de márgenes operativos) deberían ser reconocido en el precio de cotización de la acción.
La mejora en las condiciones macroecónomicas de la Argentina y Brasil (crecimiento del producto y reducción del déficit principalmente) deberían redundar a mediano plazo en un incremento en el valor de las tierras y mejoras en las condiciones para la explotación agropecuaria. Algo de eso ya se está viendo actualmente. Brasilagro (Subsidiaria Agro en Brasil) presentó un trimestral con excelentes resultados operativos sin incluir venta de tierras. En Argentina es esperable también una reducción en la carga fiscal (Proyectos de revalúo impositivo y reducción de impuesto a las ganancias, entre otros puntos incluidos en la reforma impositiva) y la total derogación de las limitaciones de la Ley de tierras, que redundarán en un incremento en la valuación de la hectárea. Soy optimista con respecto a estos puntos viendo la voluntad política actual.
Entonces, para responder a tus inquietudes en cuanto a decisiones de inversión vía AF y siempre hablando de mi caso individual (por supuesto): Mis plazos de inversión están asociados a los proyectos de la empresa y a la consecución de los planes de negocio, lo que en mi opinión generará un enorme valor agregado que tarde o temprano repercutirá en precio.
Por mencionar solo algunos de los más importantes:
- Aprobación y puesta en Marcha del proyecto Solares de Santa María
- Aprobación y puesta en marcha del proyecto Caballito Shopping
- Venta de unidades y desapalancamiento de deuda en ISRAEL. Este objetivo, juntamente con el logro de mejoras operativas e innovaciones en el plan de negocios (principalmente Shufersal, Elron y PBC) deberían generar en mediano plazo importantes retornos vía dividendos. Mucho de esto ya se viene logrando en los últimos 4 años.
Por el lado agropecuario y como ya mencioné creo que hay margen para la revalorización del stock de tierras. Un tercio del portfolio total se encuentra en desarrollo con el objetivo de sumar hectáreas a la explotación ganadera. Las cabezas en stock vienen incrementándose en razón de un 20% en los últimos dos ejercicios y la empresa se encuentra liquidando su stock para salir del negocio lechero y estimo incrementar aún más su capital de trabajo en la producción de carne. Se está trabajando en el Frigorífico del grupo a efectos de lograr una escala productiva que permita la exportación de carne a subsidiarias de Israel.
Este segmento de negocio como ya dije dependerá mucho del devenir del país y las políticas que se apliquen al sector, pero soy optimista con respecto a ello y constituye un punto adicional en mi tesis de inversión.
Con respecto a la pregunta de que vive un inversor AF en mercados bajistas, en mi caso de lo mismo que en mercados alcistas. Aca hundo mi capital con vistas a su revalorización (que va atada a la marcha de la empresa). Los flujos de caja los obtengo de otras fuentes.
Saludos
debutaste?.. porque esa cara espanta a quien se te acerque!
