Cristian5432 escribió: IRSA PROPIEDADES COMERCIALES S.A (...)
El mercado le otorga actualmente una valuación a toda la empresa de aprox. USD1.800M. Considero que la empresa se encuentra subvaluada principalmente por dos cuestiones: A) Valor futuro a capturar vía proyectos en ejecución o próximos a iniciarse; B) Aplicación de múltiplos y ratios como EV/EBITDA, P/FCF en comparación con empresas extranjeras dedicadas al segmento de RE Premium y Comercial.
Un par de preguntas Cristian, porque me parece que sos uno de los analistas más serios que escriben en este foro... ¿Vos mirás el valor libros y el ROE de las empresas del grupo?
Digo, porque las propiedades de IRCP ya se encuentran valuadas según DCF a una tasa que depende del riesgo país, que viene en baja, y suponiendo también cierto crecimiento creo que en torno al 3%. Restando un impuesto a las ganancias diferido (por las revaluaciones de los shoppings) que no se va a pagar nunca, la cotización de IRCP estaría a la par del valor libros... Entonces, ¿Qué clase de retorno en términos absolutos te parece que podríamos esperar en IRCP, hablando específicamente de la marcha del negocio, no de que se acomoden los precios de mercado a los múltiplos del exterior (en mi opinión, muy elevados)?¿5%?
En cuanto a Cresud/IRSA, por el enorme peso relativo de IRCP, son poco más que un vehículo de apalancamiento para comprar IRCP, con algo de diversificación en moneda dura (agro y propiedades apalancadas en el exterior: en el caso de Israel, apalancados a la totalidad del valor prácticamente). ¿Cómo evaluás estar apalancado al nivel que sea para comprar IRCP a valor libros? Por efecto de la palanca, el crecimiento del valor es mayor al que sale de la tasa de descuento a la que está valuada IRCP... ¿pero cuánto?
En fin, yo todavía estoy muy comprado en empresas del grupo, pero mi visión es que esta empresa a estos precios ya es comparable a un bono largo con un call sobre Solares y no mucho más que eso. Agregale ciertas apuestas de muy largo plazo si querés, pero muy riesgosas como Israel, o de pequeño impacto en los números del grupo y alta volatilidad como las operaciones agrícolas.
Igual, Cresud/IRSA es de lo mejor que veo de todo el mercado, un mercado que se está poniendo caro. No digo últra caro, pero de lo mejor que se ve es un P/FCF de 15 y 0 deuda en Aluar, algo menos de 15 en CEPU, etc... lo que permite estimar a grosso modo retornos del 6-7% en moneda dura en el largo plazo. Y el riesgo de un shock externo siempre va a estar por como es la macro argentina. No digo que esto sea inminente ni mucho menos, pero un riesgo de que el Merval baje un 20-30% por alguna mala noticia tipo no-clasificación a emergentes siempre va a haber... se está poniendo complicado el mercado, para mí, a estos precios.
