APSA Alto Palermo

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stolich
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor stolich » Dom Oct 08, 2023 6:31 pm

Hola.

sebara
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor sebara » Dom Nov 07, 2021 4:12 pm

IRCP – IRSA PROPIEDADES COMERCIALES S.A.
Inversiones Inmobiliarias y Mobiliarias

El 2021/22 comienza con un resultado negativo de $ -1709 millones, el inicio del 2020/21 fue un positivo de $ 18828 millones, por ventas de Torres Boston y Bouchard en el ejercicio pasado.

Puntos destacables: Comenzaron con el proceso de fusión de IRSA-IRCP, donde cada acción de IRCP, equivaldría a 1,4 acciones de IRSA. La fusión se realiza con el objetivo de eficientizar los recursos técnicos, administrativos, operativos y económicos de ambas sociedades. S&P Rating mantiene la calificación CCC+, con tendencia negativa. En julio, se cambió el valor nominal de $1 a $100, por lo cual producirían un efecto de baja sustancial en la cotización de la acción.

Los ingresos por ventas y expensas y fondo de promoción colectivo suman $ 3878 millones, siendo un aumento del 95,5% en el interanual. Los costos son de $ 1406 millones, un incremento del 40,7%. El margen de EBITDA ajustado sobre ventas da 66,5%, el 1T 2020/21 dio 582,4% por ventas de la Torre Boston y del edificio de Bouchard 710.

En cuanto a la división por segmentos en ingresos, se tiene: Centros Comerciales (57% de la facturación) cuenta con una suba del 298%, con el 100% de los shoppings trabajando en forma operativa, pero es un -30% menor que el 1T 2019/20. Fondos colectivos y expensas (24,7% de la facturación) con una suba 78,3% y una baja del -28,3% con respecto al 1T 2019/20. Oficinas, por su parte (18% del total) baja un -13% y un -32,7% respecto al 1T 2019/20.

La ocupación de Centros Comerciales baja de 92,8% a 89,6% en el anual, tener en cuenta que el 2T 2020/21 era del 88,3%, por la salida de Falabella en Alto Avellaneda y DOT. Los ingresos de locatarios subieron un 322% en el interanual, pero una baja del -10,7% comparado con el 1T 2019/20, la venta de indumentaria y calzado es el 59,4% de la facturación. La ocupación en oficinas disminuyó del 83,7% al 72,4%, por desocupación en Edificio Zetta y la venta de Boston.

Los gastos por naturaleza acumulan $ 2118 millones, un ahorro del -8,7%, principalmente por decremento en honorarios a directores en un -73%, publicidad y gastos comerciales suben 5 veces interanual. Las Remuneraciones, cargas sociales y otros aumentan un 11,1%.

El saldo financiero acumulado es un positivo de $ 1125 millones, un -15,2% menos que el 1T 2020/21, principalmente por menores intereses cobrados. La deuda bruta alcanza $ 42611 millones (U$S 426,4 millones), una baja trimestral del -9,1%, en moneda extranjera es el 87,2%. El flujo de fondos da $ 988 millones, un aumento de $ 414 millones. El 1T 2019/20 el flujo era $ 4055 millones y una disminución del flujo en $ -3629 millones.

En noviembre se concretó la venta de 3 pisos de altura media y 36 cocheras de “261 Della Paolera” donde se abonaron $ 3192 millones (U$S 32 millones), donde se cobró el m2 a U$S 8950. Hoy IRCP posee una superficie locativa de 24000 m2 de unidades de cocheras y otros espacios complementarios. Son optimistas en cuanto a los centros comerciales para este ejercicio, ya que va evolucionando positivamente. En cuanto a Oficinas hay menor demanda, por lo que se estructura hacia formas de trabajo híbridas (mixturando trabajo, compras y entretenimientos).

La liquidez sube de 1,32 a 1,89. La solvencia baja de 1,24 a 0,75.
El VL es 1,43 (VN $100). La cotización es de 147. La capitalización es de 79533,8 millones
La pérdida por acción es de -3,16 pesos.

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Sab Oct 02, 2021 9:36 am

Altos chantas

gonza_inv
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor gonza_inv » Vie Oct 01, 2021 3:23 pm

Se fusionan pero la relación favorece a IRSA

Ref.: Hecho relevante – Fusión por absorción IRSA Inversiones y Representaciones S.A. e IRSA Propiedades Comerciales S.A.

De mi mayor consideración:
Me dirijo a Uds., en representación de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (“IRSA” o la “Sociedad”), en cumplimiento a las disposiciones contenidas en el artículo 2 de la Sección II del Capítulo I del Título XII de las Normas de la CNV (las “Normas”) y en el artículo 23 del Reglamento de Listado de Bolsas y Mercados Argentinos S.A. (“BYMA”).
A tal fin, informamos que en el día de la fecha el Directorio de la Sociedad ha aprobado el inicio del proceso de reorganización societaria en los términos del artículo 82 y siguientes de la Ley General de Sociedades Nª 19.550, la Ley Nª 20.628 de Impuesto a las Ganancias, modificatorias y reglamentarias, las Normas y el Reglamento de Listado de BYMA, por la cual IRSA, actuando como sociedad absorbente, se fusionará por absorción con IRSA Propiedades Comerciales S.A. (“IRSA PC”), en carácter de sociedad absorbida. En tal sentido, el Directorio ha aprobado: (i) los estados financieros individuales y especiales de fusión al 30 de junio de 2021; (ii) los estados financieros consolidados y especiales de fusión al 30 de junio de 2021; (iii) la suscripción del Compromiso Previo de Fusión entre ambas sociedades y (iv) establecer como fecha efectiva de reorganización el día 1 de julio de 2021.
La fusión está sujeta a la aprobación de la asamblea de accionistas de ambas sociedades cuya convocatoria se realizará una vez que ambas sociedades cuenten con la conformidad administrativa de la Securities and Exchange Commission de Estados Unidos, entidad a la cual se encuentran sujetas debido a que ambas sociedades listan sus acciones en mercados que operan en dicha jurisdicción

Asimismo, y en el marco del proceso de reorganización, el Directorio ha aprobado la relación de canje la cual se ha establecido en 1,40 acciones de IRSA por cada acción de IRSA PC lo que es equivalente a 0,56 GDS de IRSA por cada ADS de IRSA PC.

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Vie Oct 01, 2021 11:48 am

Mientras IRCP baja un 10% afuera, IRS sube 3,4% afuera.
A ver si se entiende: Se van a fusionar IRCP con IRS.
Como le gusta regalar papeles... :lol:

zorro_inversor
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor zorro_inversor » Mar Jul 27, 2021 1:24 pm

Comparte un análisis que hice de esta empresa en Marzo 2021.

IRSA Propiedades Comerciales posee principalmente:

Cinco edificios de oficinas A + & A: 95.000m2.
Dos edificios de oficinas B: 20.000m2.
Quince centros comerciales: 333.500m2.

Esto asciende a un total de 448.500 metros cuadrados de propiedades en alquiler.

Adicionalmente, el IRCP es propietario de terrenos para futuros desarrollos en las mejores zonas de Argentina:

San Martín (Usos Mixtos). Ubicado en la provincia de Buenos Aires, es un proyecto residencial de 500.000m2 ya aprobado.

La Plata (Usos Mixtos). Cuando esté terminado, incluirá un centro comercial, el primero en la ciudad de La Plata, oficinas y un hotel. La inversión futura estimada en este proyecto puede alcanzar los $ 200 millones.

Caballito (Usos Mixtos). Ubicado en Caballito, el barrio más densamente poblado de la Ciudad de Buenos Aires. Aquí se desarrollarán 78.000m2 de viviendas y 11.000m2 de locales comerciales.

UOM Luján (Usos Mixtos) en la Provincia de Buenos Aires. La superficie total de este banco de tierras es de unos impresionantes 1.140.000m2.
Terreno Colindante Comercial Córdoba (Usos Mixtos).

Polo Dot (Oficinas). Ubicado al lado de Dot Shopping. Dentro del mismo parque de oficinas donde se encuentran los edificios "Zetta" y "Phillips", se prevé la construcción de dos oficinas A + más denominadas "Exa" y "Giga" para un total de 33.500 m2. Además, el edificio Phillips se puede renovar, agregando otros 20.000 metros cuadrados a la cartera.
Intercontinental II (Oficinas). Se puede construir otra torre de oficinas en esta parcela para una SBA total de 19.500 m2.

Parcela Neuquén (Residencial). Junto al Alto Comahue Shopping, se puede desarrollar aquí un proyecto residencial con una superficie vendible de 18.000m2.

Air Space Coto Abasto Shopping (Residencial). Aquí ya se están construyendo dos torres con una superficie vendible de 15.800m2.

La empresa matriz del IRCP, IRSA (IRS), es dueña de una enorme reserva de terreno de 700.000 metros cuadrados a solo diez minutos del corazón de la Ciudad de Buenos Aires llamada "Solares de Santa María del Plata". Si se aprueba, esto podría beneficiar al IRCP también a las operaciones entre empresas. Se puede encontrar más información sobre este monumental proyecto en el sitio web de la empresa.

El IRCP posee dos edificios en Catalinas: "República" con una SBA de 20.000m2 y "200 Della Paolera" con 28.700m2.

Podríamos estimar un promedio. precio de $ 5.700 / m2 para los 20.000 m2 de República, ya que este edificio es en muchos aspectos similar a los edificios de Boston y Bouchard que vendieron. Tenga en cuenta que las ventas que acabamos de comentar que llevaron a este precio estimado por metro cuadrado tuvieron lugar durante los peores meses de la pandemia del covid-19 y una importante recesión económica, por lo que podríamos esperar mejores precios en el futuro. Pero seamos conservadores y mantengamos el precio de mercado recientemente probado de $ 5.700 / m2. Esto valora la torre República en $ 114 millones.

Por otro lado, "200 Della Paolera" es un edificio a estrenar que busca una certificación LEED y no se puede valorar al mismo precio que República, Boston y Bouchard. Se terminó en 2020 después de una inversión de $ 110 millones para un total de 35.800m2. El IRCP vendió seis pisos de este edificio incluso antes de que estuviera terminado en un promedio. precio de $ 6,900 / m2. Por lo tanto, los 28.700 metros cuadrados restantes que posee el IRCP podrían valer 200 millones de dólares.

Estos dos edificios juntos, por lo tanto, pueden valer $ 314 millones.

Los edificios Dot y Zetta supongo que es razonable tomar un precio más bajo de, digamos, $ 4.500 / m2. Ambos edificios suman un total de 43.400m2, de los cuales IRCP posee el 80%. Eso devuelve una valoración de $ 156 millones para ambos edificios.

Entonces, estos cuatro edificios de oficinas suman un total de $ 470 millones, quedando $ 80 millones por debajo del precio inicial estimado de $ 550 millones.

Pero espera, todavía no hemos terminado con el segmento de oficinas. Pasemos ahora a la "Plaza Intercontinental" con sus 3.000m2 a $ 4.500 / m2 para un total de $ 13,5 millones y las oficinas B que ascienden a 20.000m2 a, digamos, $ 3.500 / m2 para un total de $ 68 millones.

Esto nos llevará a ~ $ 550 millones nuevamente, esta vez para la cartera total de oficinas, no solo el A + / A. Nuestra conclusión inicial en realidad no estaba tan lejos del verdadero negocio: estamos pagando solo por las oficinas y obteniendo 15 centros comerciales y enormes cantidades de reservas de tierra de forma gratuita.

Por supuesto, los precios pueden verse afectados por la forma en que la pandemia de covid-19.

La deuda neta de hoy se ubica en $ 260 millones, es una proporción baja de 1.9 veces el EBITDA.

Esto no es inusual para IRCP. Desde la gran crisis de 2001, ha sido muy conservador en su apalancamiento, habiendo tenido períodos en los que la relación deuda / EBITDA era tan baja como 1.1x.


También vale la pena mencionar la calidad de esta deuda. Casi todo se explica por un solo bono de $ 370 millones con vencimiento en mayo de 2023. No hay vencimientos significativos hasta entonces, por lo que hay mucho tiempo para que el mercado de deuda argentino se reabra y, por lo tanto, permita a las empresas refinanciar su deuda si lo desean.

Además, la compañía tiene hoy $ 85 millones en efectivo más un crédito de $ 60 millones de su empresa matriz IRSA.

RIESGOS:
Los riesgos son la pandemia del covid-19 y la siempre impredecible economía argentina, que incluye pero no se limita a su moneda débil. Las restricciones del Banco Central para acceder a moneda extranjera pueden afectar los pagos de dividendos futuros, especialmente a los tenedores de ADR, aunque estas restricciones no deben durar para siempre. Con todo, Argentina ha tenido estas restricciones en el pasado y el IRCP logró seguir pagando a sus accionistas de todos modos (ver el cuadro de dividendos arriba). También debemos tener en cuenta que las oficinas A + son activos que generan dólares.

La debilidad del peso es probablemente una de las principales preocupaciones. Los centros comerciales son activos que generan pesos y los contratos con sus inquilinos no pueden estar vinculados al dólar. El IRCP ha encontrado una manera de solucionar este problema hasta cierto punto, pero no del todo. El precio base del alquiler se ajusta cada año y se cobra un porcentaje sobre las ventas del inquilino. Desafortunadamente, esto no cubre una rápida depreciación de la moneda, algo que no es inusual en Argentina.

CONCLUSION:
El IRCP está infravalorado. Incluso siendo extremadamente conservador en las valoraciones, el valor liquidativo frente al precio de mercado actual se confirma. Sin embargo, no está libre de riesgos, la principal preocupación es Argentina y su economía y política impredecibles.

Personalmente, creo que el margen de seguridad aquí más la alta probabilidad de recibir grandes dividendos en el futuro, combinados con los activos premium que posee la empresa, supera en general todos los riesgos.

piraña
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor piraña » Mar Jul 27, 2021 10:37 am

Que disparó el precio del ADR? Sólo el ajuste del capital o hay algún driver en particular?

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Mié Jul 21, 2021 3:32 pm

oudine2 escribió: Acaban de hacer un reparto de dividendo en acciones, cambió por ahora en la local, afuera todavía no cambió. Multiplicá por 8 la local y te va a dar bien por ahora.

Resumiento:
Históricamente era 4 a 1. Hasta ayer la local estaba en 440 $ y afuera 10.2 USD, 10.2 * 178 /4 = 453 $

Ahora hicieron el reparto en la local así que pasaste a tener 4 veces más acciones por lo cual el precio se fue a 1/4. 110*4/180*4 = 9.77
110= precio actual
*4 porque tenemos 4 veces mas acciones para poder recuperar el precio de ayer
/180 para pasar a USD
*4 el ratio de conversión

Entonces mañana cuando cambie el ADR modifico mi planilla. Me volví loco hoy tratando de entender si era eso o no.

Gracias, papaaaaaaa! :2230:

oudine2
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor oudine2 » Mié Jul 21, 2021 3:25 pm

Mediante la presente le informamos que la empresa IRSA Propiedades comerciales (IRCP)
anunció un cambio en la cantidad de nominales de la acción. El cambio del valor nominal de las
acciones representativas del capital social será ARS 1 de un voto por acción a ARS 100 cada
una de 1 voto por acción.

Esto representa una baja en el valor de la cotización, ya que el cambio de valor nominal hace
que haya mayor circulante de títulos en el mercado y provocando la baja. La empresa espera
que la cotización post cambio del valor nominal sea de $105,25 por acción.

Si bien el cambio de nominales representa una baja en la cotización, ésta será compensada por
un aumento en la cantidad de nominales. Dicho cambio se realizará a razón de por cada 100
acciones que posea terminará teniendo 429 títulos, es decir, estaría recibiendo por cada
acción que posea en cartera 4,295011875 acciones ordinarias nuevas de acuerdo al precio de
$105,25 que espera la empresa.

El cambio de valor nominal no debería afectar el patrimonio o valorizado que posea
actualmente respecto a IRCP. Sin embargo, el precio post cambio de nominales deberá ser
cercano al $105,25 para que no tenga cambios sustanciales en el valorizado actual. Le
aclaramos que el mercado post situación del cambio de nominales puede descontar un precio
diferente al esperado por la empresa de $105,25, con lo cual podría tener menor valorizado si
el precio es menor al esperado o un valorizado mayor si el precio es mayor al esperado.

En los casos donde el inversor corresponda fracciones de acciones por el ratio antes
mencionado (4,295011875), la empresa aclara en el comunicado que serán canceladas en
efectivo esas fracciones. De tal forma de evitar que este cambio de nominales afecte a su
valorizado actual.

La acreditación de las nuevas acciones y las fracciones en efectivo está pautada por la empresa
a realizarse el 20/07/2021. El cambio de precio se realizará el viernes 16/07/2021 y desde este
día verá una cotización y valorizado menor al que venía teniendo. Para el día martes
20/07/2021 la posición será actualizada y tendrá de nuevo el valorizado correcto en relación al
precio que cotice el activo en el mercado.

oudine2
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor oudine2 » Mié Jul 21, 2021 3:24 pm

ArmonicoEnFuga escribió: Raro. Cotiza 10 dolares el adr y 103 pesos la local.

Acaban de hacer un reparto de dividendo en acciones, cambió por ahora en la local, afuera todavía no cambió. Multiplicá por 8 la local y te va a dar bien por ahora.

Resumiento:
Históricamente era 4 a 1. Hasta ayer la local estaba en 440 $ y afuera 10.2 USD, 10.2 * 178 /4 = 453 $

Ahora hicieron el reparto en la local así que pasaste a tener 4 veces más acciones por lo cual el precio se fue a 1/4. 110*4/180*4 = 9.77
110= precio actual
*4 porque tenemos 4 veces mas acciones para poder recuperar el precio de ayer
/180 para pasar a USD
*4 el ratio de conversión

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Mié Jul 21, 2021 1:53 pm

En otro lado vi a 4.29
No entiendo una goma que pasa.

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Mié Jul 21, 2021 1:06 pm

Hace un rato buscando lei que 100 a 1 va a ser el ratio de ircp. Pero no se cuando empieza. Mi hoja de googlesheets esta descajetada mal

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Mié Jul 21, 2021 1:04 pm

oudine2 escribió: 4

Raro. Cotiza 10 dolares el adr y 103 pesos la local.

oudine2
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor oudine2 » Mié Jul 21, 2021 10:11 am

ArmonicoEnFuga escribió: Ahora lo que no me queda claro, cuantas acciones de IRCP son un ADR? :shock:

4

ArmonicoEnFuga
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Re: APSA Alto Palermo

Mensajepor ArmonicoEnFuga » Mié Jul 21, 2021 9:28 am

Ahora lo que no me queda claro, cuantas acciones de IRCP son un ADR? :shock:


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