Mensajepor MrGekko » Mié May 19, 2010 2:13 pm
Para sacarles un poco la mala sangre por la baja de los activos financieros les relato mi experiencia actual con inversiones inmobiliarias:
Hace una semana y media compré mi segunda casa de alquiler (en Houston), 20% de pago inicial, crédito a 30 años por el 80% restante a 5.875% (palanca 4 a 1). Para este domingo ya había conseguido un inquilino: con el alquiler cubro todos los gastos fijos (crédito, impuestos, seguro de la casa) y me "sobran" unos 300 dólares por mes.
Hasta acá parece fantástico, compré más o menos barato respecto de las casas vecinas, conseguí inquilino rapidísimo y al precio que más o menos esperaba y me sobra plata.
Ayer se mudaron los inquilinos a la casa y comenzaron los problemas:
* El aire acondicionado no funciona.
* La heladera no funciona.
* Tengo que cambiar la cocina.
* Tengo que hacer una serie de arreglos en la casa (esto lo sabía pero igual me amargó el presupuesto...).
El cambio de heladera, cocina y arreglos se llevará más o menos el ingreso "sobrante" de un año...
Hoy, el inquilino de la otra casa que tengo me llamó porque tiene problemas con el aire acondicionado.
Lo peor de todo esto es que no le puedo echar la culpa a Budú, ni al euro ni a los griegos; la propiedad no fluctúa de precio, pero debo poner plata, no me amargo porque bajó de precio la propiedad, pero me amargan los llamados de los inquilinos... Así que en definitiva, el balance que hay que hacer en la comparación es qué es peor, la montaña rusa del mercado vs. los problemas de las casas. En principio tengo la idea que eventualmente voy a adquirir un mejor manejo de todos estos problemas y de alguna manera está más o menos en mis manos. Pero quizá esto se parezca a una ilusión...
En definitiva, esto de los alquileres sólo sirve si la propiedad aumenta de precio en buena medida a mediano plazo (ahí la palanca trabajo con todo a favor). Si no, el rendimiento neto esperado es de aproximadamente 6%, mejor que un bono de USA, pero con mucho más trabajo.
Así que a esperar el aumento de precios y que no se rompa nada más, por favor...
