Mensajepor Atila el Huno » Mar Oct 09, 2018 10:07 pm
Voy a intentar exponer mi argumento una vez más, de manera lo mas simple posible.
Imagínate que vos (si, vos) tenes 3 departamentos en un edificio, el 1A, el 2A y el 3A. Todos valen exactamente lo mismo. El 4A también valdría lo mismo.
Por una razón (no importa cual), estas obligado a hacer una oferta para comprar el 4A. Vos entendes que dadas las leyes, lo máximo que te pueden exigir pagar son 11 millones de pesos, pero la otra parte entiende que de acuerdo a las leyes deberías ofrecer no menos de 450 mil dólares. Están en juicio a ver cual es el monto que deberás ofrecer para comprar.
Los dueños del 4A son un fideicomiso (hay muchos dueños). Algunos creen que vos vas a ganar el juicio y podrás ofrecer solo 11 millones y otros creen que vas a perder el juicio y tendrás que ofrecer 450 mil dólares. Algún otro habrá que crea que 450 mil dólares es poco y ni le interesa como resulte el juicio.
Lo que es claro, es que el promedio de los dueños del 4A van a ubicar como valor de su tenencia un valor entre 11 millones de pesos y 450 mil dólares. De alguna forma, que tan cerca este de un valor o de otro indicara la probabilidad que asignan el promedio de los dueños del 4A a que ganes o pierdas el juicio. Pero nadie estará dispuesto a vender su participación por menos de 11 millones de pesos y mientras sea probable que pierdas el juicio, el precio se ubicará por encima de ese valor.
Entonces, estas personas dueñas del 4A, en su promedio, construirán un valor de mercado, algunos fideicomitentes venderán a ese valor (porque creen que vas a ganar el juicio) y otros querrán comprar (porque creen que vas a perder el juicio). Ahora ese "precio de mercado" no tiene nada que ver con el valor real del bien. Puede tener que ver, o no. Podemos estar hablando de un dpto en la matanza o en barrio norte. Lo unico que sabemos es que en el pasado hubieron transacciones de ese bien a 11 millones de pesos y a 450 mil dólares, pero sabemos que los precios de los departamentos han caído muy considerablemente desde el máximo.
Ahora, vos, para ofrecer comprar el departamento vas a tener que pedir un credito, y si te lo venden vas a tener que tomar el crédito. Dejemos de lado la posible dificultad que puedas tener en conseguir el crédito...
El punto es que si deciden venderte (al valor al que finalmente estés obligado a ofertar) vas a pasar a tener 4 departamentos y una deuda.
La clave para saber cual es tu patrimonio es saber cuanto vale cada uno de tus departamentos y cuanta plata debes.
Es claro que no podes tomar el "valor de mercado" del 4A para evaluar cuanto vale el 1A, el 2A y el 3A, dado que el valor del 4A está determinado por una cuestión judicial y no por el valor del bien en sí mismo. Solo es un "valor de mercado" en la circunstancia actual de esos dueños que saben que vos ofrecerás comprarles, pero nada te indica que ese sea un valor al que vos puedas vender los tuyos a otra persona... De hecho, si tomáramos ese valor como el valor valido para calcular tu patrimonio, llegarías a la ridícula conclusión que cuanto más te hagan pagar por el 4A, mayor será tu patrimonio, aunque el bien no aumente de valor.
Entonces... Cuanto vale el 1A,el 2A y el 3A? Y cuanto es tu patrimonio?
Si cada uno vale de hecho 450 mil dólares, y te condenan a pagar 450 mil dólares por el 4A, tu patrimonio es de 1.35 millones de dolares.
Si valen 300 mil dólares cada uno y tenes que pagar 450 mil por el 4A, entonces tu patrimonio es de 750 mil dólares.
Si valen 200 mil dólares cada uno y tenes que pagar 450 mil Dólares, tu patrimonio es de 350 mil dólares. (y llegas a que tu patrimonio, que serán 4 departamentos y una deuda, será menos incluso que el "precio de mercado" que observabas se estaba transando el 4A solo, ¿como puede ser?).
Las cuentas si la deuda es de 11 millones de pesos es similar, si el valor real del departamento cayó lo suficiente (por decir algo, a 150 mil dólares) también se podrá ver que los 4 dptos restada la deuda valen menos que lo que se ofrecía el 4A.
Es por todo lo anterior que tomar el precio de TECO (el 4A en el medio del juicio) no sirve para calcular el valor de CVH (tu patrimonio). Simplemente no son comparables.